La période que nous traversons, au cours de laquelle de nombreux chantiers sont aux arrêts, est difficile tant pour les acquéreurs,  que pour les promoteurs. Cette situation est complexe pour les promoteurs qui ont investi des sommes importantes pour l’acquisition de terrains constructibles ainsi que les acheteurs devant saisir les nuances et impacts entre un projet avec ou sans garanties bancaires.

L’existence de garanties en faveur des acquéreurs s’avère être cruciale dans de telles circonstances.

Les projets ne disposant pas de garanties financières

Lors de la mise en œuvre de projets immobiliers en l’absence de garantie financière, la loi permet que les paiements soient directement adressés au promoteur ; le cas échéant les paiements pourront être effectués par virement bancaire sur le compte du promoteur.

Néanmoins, l’échéancier des paiements sera conditionné par l’avancée de la construction, selon des étapes prédéfinies et fixées explicitement par la Loi.

De plus, une notification devra être inscrite au Cadastre en faveur des acquéreurs afin de garantir leurs droits futurs sur le bien acheté.

Dans le cas où le projet n’aboutit pas, l’éventualité que les fonds versés soient restitués aux acquéreurs est moindre. Néanmoins, ces derniers disposeront d’une notification cadastrale inscrite en leur faveur afin de faire valoir leur futur droit de propriété.

Si les travaux ne sont pas terminés, les acquéreurs devront alors s’organiser afin qu’un autre constructeur reprenne le traitement du chantier.

Les projets disposant d’une garantie financière

Lors de la mise en œuvre de projets immobiliers pour lesquels le promoteur sollicite une garantie financière, chaque paiement effectué à ce dernier par les acquéreurs sera garantit.

De ce fait, dans le cas où le projet n’aboutirait pas, l’établissement financier qui accompagne le projet sera disposé à restituer les fonds aux acquéreurs ou à trouver un constructeur afin de poursuivre le chantier.

Cependant, la garantie financière ne sera d’aucun recours en cas de retard de livraison ou si des défauts de constructions sont constatés dans le bien immobilier.

Conformément à la loi, il existe deux types de garanties financières :

1. La garantie bancaire

La garantie bancaire est émise par la banque qui accompagne financièrement le projet immobilier.

Conformément au contrat signé entre le promoteur et la banque, cette dernière remettra aux acquéreurs une garantie bancaire pour chaque paiement effectué, sous réserve de l’inscription d’une hypothèque en sa faveur sur le terrain.

Le paiement des appels de fonds successifs s’effectuera par l’acquéreur en utilisant un carnet de bordereaux.

Sur chaque bordereau l’acquéreur devra inscrire le montant qu’il souhaite payer et présenter ce dernier à son banquier.

Lors du paiement, le montant inscrit sera directement débité du compte de l’acquéreur et transféré vers le compte bancaire spécifique du projet.

2.  Les compagnies d’assurance

Hormis les banques, la loi a habilité plusieurs compagnies d’assurances à octroyer un financement aux projets immobiliers et à délivrer des garanties financières.

Le procédé sera semblable à celui existant pour les projets accompagnés par une banque : ultérieurement à chaque paiement effectué par l’acquéreur, une police d’assurance lui sera délivrée.

Le paiement au promoteur préalablement à l’obtention du permis de construire

Lorsque le contrat d’acquisition est signé préalablement à l’obtention du permis de construire,  la loi israélienne  plafonne le montant de la première échéance que devra régler l’acquéreur au promoteur ; le cas échéant, cette échéance ne devra excéder l’équivalent de 7 % du montant d’acquisition.

Ce paiement devra être transféré sur le compte séquestre détenu par le cabinet d’avocats qui représente le promoteur.

Ultérieurement à l’obtention du permis de construire, cette somme sera transférée sur le compte du promoteur si ce dernier ne prévoit pas de recevoir un accompagnement financier, ou sur le compte bancaire spécifique du projet, si le projet dispose d’un accompagnement via une banque ou une compagnie d’assurance (le cas échéant, une garantie du montant versé sera alors délivrée à l’acquéreur).

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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