Quelle est la différence entre la faillite d’un promoteur immobilier classique et celle d’un groupement d’achat ? Quel devenir pour les fonds investis ? Et qu’en est-il d’un Tama 38 ?

Le marché immobilier n’est pas stable ces derniers temps : chaque semaine, des promoteurs se tournent vers les tribunaux suite à des difficultés rencontrées.

Quels sont les recours pour les acquéreurs au sein d’un projet en cours dont le promoteur fait faillite ?

Quelle différence entre une promotion classique, un projet de renouvellement urbain et un groupement d’achat ?

Des avocats spécialisés dans le domaine de la rénovation urbaine, représentant aussi bien acheteurs, qu’entrepreneurs dans le cadre de ce type de projets projets – qu’il s’agisse de Tama 38 de type 1 ou 2 (renforcement de la structure + étages supplémentaires ou destruction-reconstruction), un projet de rénovation urbaine vise à rénover un seul bâtiment ou plusieurs bâtiments anciens afin de les moderniser et de les renforcer contre d’éventuels tremblements de terre.

Cela inclut également la modernisation des infrastructures et des espaces publics autour des bâtiments.

Pour les propriétaires d’appartements au sein des immeubles cibles, il s’agit d’une opportunité d’agrandir la superficie de leur appartement, d’améliorer leur qualité de vie et de valoriser leur patrimoine immobilier.

Dans le cadre d’un Tama 38 de type 1, les propriétaires des appartements vendent les droits de construction existant au promoteur afin de construire de nouveaux appartements en échange du renforcement du bâtiment, de sa rénovation et de l’agrandissement des logements existants.

Les projets de rénovation urbaine peuvent être initiés par :

– Les autorités locales, dans laquelle la collectivité locale initie le projet et le promeut ;

– Entrepreneurs et propriétaires se mettent d’accord sur les termes du Tama 38 à venir, ce qui nécessite un permis de construire.

Pour ce qui est de l’achat d’un appartement sur plans auprès d’un entrepreneur, l’avantage est qu’il s’agit d’un appartement intégralement neuf.

Les contrats d’achat sont soumis aux dispositions prévues par la loi régissant les VEFA (achats sur plans), qui prévoit les responsabilités des différentes Parties en présence, notamment en matière de qualité de la construction, du respect des normes par l’entrepreneur, de l’enregistrement des droits de l’acheteur au Cadastre, ainsi que la date de livraison sur laquelle l’entrepreneur s’est engagé.

Pour ce qui est du groupement d’achat, il s’agit d’un groupe de personnes qui s’unissent pour construire un immeuble d’habitation ou de bureaux afin de réduire les coûts.

Un groupement d’achat peut être organisé indépendamment ou par l’intermédiaire d’une entreprise ou d’une autre entité organisatrice, chargée de gérer et de coordonner toutes les phases du projet, depuis l’achat du terrain jusqu’à l’obtention d’un financement nécessaire à la réalisation du projet.

Quelle est la différence entre la faillite d’un promoteur et celle d’un groupement d’achat ?

La première différence réside dans le fait que dans le cadre des promotions classiques, les fonds payés au promoteur sont généralement garantis par une banque suivant le projet et ce conformément à la loi régissant les VEFA, tandis que dans le cadre d’un groupement d’achat, le contrat n’est pas soumis à cette même loi.

Ainsi, lorsque l’entrepreneur d’un VEFA fait faillite, la banque suivant le projet trouvera généralement un autre promoteur à même de pouvoir mener le projet à son terme.

Dans de très rares cas, la banque restituera les fonds aux acheteurs conformément aux garanties délivrées contre chaque paiement.

Concernant le groupement d’achat, la seule garantie donnée est une note suspensive inscrite au Cadastre.

En cas de faillite, un fiduciaire est nommé dont le rôle est la gestion effective du groupement.

Dans un tel cas, le mandataire dispose de pouvoirs étendus, y compris des pouvoirs d’enquête sur les dirigeants/employés/fournisseurs/autorités de l’entreprise, etc.

Le fiduciaire va notamment s’efforcer d’identifier les actifs du groupement, y compris ceux déposés par les acheteurs dans des comptes en fiducie/séquestre.

Dans le cadre de la procédure, toutes les créances des acquéreurs (chaque acquéreur individuellement) sont étudiées, ainsi que les dommages qui lui ont été causés, y compris les violations contractuelles du promoteur (retard dans les délais – début des travaux/livraison de l’appartement), le manque à gagner et tout autre préjudice que l’acquéreur peut justifier ; le fiduciaire devra notamment arbitrer à leur sujet.

Parallèlement, le fiduciaire oeuvre à l’aboutissement des projets pour lesquels des notes suspensives ont été enregistrées au Cadastre.

Il cherche notamment à trouver des arrangements et des solutions avec les créanciers, à condition qu’ils aient également des droits sur le terrain.

Il examinera notamment les coûts requis à l’aboutissement du projet et procèdera à des appels d’offres en ce sens ; il peut également trouver un financement permettant de mener le projet à terme.

En parallèle, si besoin est, le fiduciaire entreprendra des démarches à l’encontre du promoteur défaillant pour peu que l’effondrement de l’entreprise résulte, entre autres, de ses échecs et de sa responsabilité personnelle, tels que des problèmes de fraude, de fausse déclaration etc… Ce qui pourra notamment impliquer la saisie de ses biens personnels.

Au terme de cette analyse, le fiduciaire expose aux acquéreurs et à leurs avocats les différentes options s’offrant à eux.

Parfois, et face à des frais supplémentaires trop lourds, il leur proposera simplement de vendre le terrain.

Quel devenir pour les acquéreurs au sein d’une promotion pour laquelle un fiduciaire à été désigné ?

Depuis la faillite du promoteur Hafeziva au début des années 2000, les acheteurs sont mieux protégés ; malheureusement, cela ne garantit pas une protection complète.

Dans la mesure où il s’agit de droits contractuels garantis par une garantie délivrée par une banque ou bien une compagnie d’assurance pour chaque paiement effectué, la position des acheteurs est bonne.

Il en va de même lorsqu’il s’agit d’une note suspensive inscrite au Cadastre en faveur des acquéreurs.

En l’absence de garantie, les acheteurs devront peut-être ajouter des fonds pour pouvoir acquérir leur appartement.

Quels sont les points essentiels auxquels un acquéreur doit faire attention dans le cadre d’une acquisition faite au sein d’une promotion régulière ?

Un contrat d’achat au sein d’une promotion immobilière est soumis à la loi régissant les VEFA.

En ce sens, l’entrepreneur est tenu de fournir à l’acheteur une garantie pour chaque paiement effectué par l’acheteur, à condition qu’un montant supérieur à 7% ait été payé.

Aussi, chaque paiement sera effectué à travers un carnet de bordereaux de paiements émis par la banque suivant le projet.

De cette manière, l’acheteur est assuré que tous ses paiements seront versés exclusivement sur le compte séquestre du promoteur et de recevoir une garantie pour chaque paiement effectué.

En l’absence de cette mécanique de garanties, l’argent de l’acquéreur n’est pas protégé en cas de faillite.

Quelles dispositions doit prendre un acquéreur au sein d’un groupement d’achat pour protéger son capital ?

Dans un groupement d’achat, le risque est plus élevé, car il n’existe pas de garantie bancaire.

De fait, la société organisatrice n’est pas une entreprise entrepreneuriale, mais coordonne uniquement les différents corps de métiers liés à la réalisation du projet.

Ainsi, la préoccupation dans un groupement d’achat est moins liée à l’effondrement de la société organisatrice, mais à d’autres risques tels que la nécessité d’injecter des fonds supplémentaires (puisque, contrairement au contrat avec un entrepreneur, les montants d’un groupement d’achat sont une estimation et peuvent changer de temps en temps, mais aussi la capacité de chaque membre du groupe à pouvoir injecter ces fonds supplémentaires.

Quels devenir pour les fonds injectés dans un groupement d’achat en cas de faillite et de mandat d’un fiduciaire ?

Dans un groupement d’achat, il n’y a pas de garanties, les membres sont en fait des entrepreneurs qui ont acheté un terrain ensemble et ont passé un contrat avec un constructeur.

Tant qu’ils n’ont payé l’entrepreneur que pour le travail réellement effectué, leurs droits sont alors protégés, puisque l’entrepreneur n’a aucun droit sur le terrain. Dans la mesure où ils ont versé des avances, leur statut est le même que celui de tout autre créancier.

Dans la mesure où ils ont remis des fonds à la société organisatrice sans garantie, leur statut est également semblable à celui de tout autre créancier.

Comment choisir son promoteur pour un projet de Tama 38/de renouvellement urbain ?

Le choix du promoteur est décisif quant aux chances de réussite du projet, la durée de la construction, la résolution des problèmes pouvant survenir au cours de la construction, mais aussi la qualité des nouveaux appartements.

Lors du choix d’un promoteur, il convient de faire appel à des professionnels, comme un avocat spécialisé dans la rénovation urbaine, un maître d’œuvre et un expert immobilier.

Il est également conseillé de procéder à une analyse approfondie des potentiels entrepreneurs, des projets qu’ils ont mené, de leurs potentiels antécédents juridiques, mais aussi de vérifier l’identité des actionnaires de la société entrepreneuriale, etc…

Enfin, il conviendra d’exiger de ce dernier des garanties bancaires pour se prémunir d’une éventuelle faillite.