Au cours du mois de mai 2024, environ 7.8 milliards de shekels ont été contractés pour de nouveaux crédits immobiliers en Israël, soit 32 % de plus que la moyenne des 12 derniers mois.

Le volume des prêts ballon, contractés pour une durée de deux à trois ans, a atteint un pic de 1,3 milliard de shekels.

Le marché des crédits immobiliers passe à la vitesse supérieure : le volume des nouveaux crédits immobiliers contractés en mai s’élevait à 7.78 milliards de shekels, soit le chiffre le plus élevé depuis août 2022. Un chiffre supérieur de 32 % à la moyenne des 12 derniers mois et de 19.40 % par rapport au mois de mai 2023.

Depuis le début de la hausse des taux en avril 2022, le marché hypothécaire s’est contracté, avec son point d’orgue atteint en octobre 2023, concomitamment au déclenchement de la guerre, mois au cours duquel le volume des nouveaux prêts hypothécaires a atteint son minimum depuis plusieurs années, avec un volume à 4,5 milliards de shekels.

En mars 2024, le marché des crédits immobiliers a montré les premiers signes d’une légère reprise, avec un volume à environ 6 milliards de shekels par mois ; loin de sa performance en temps normal, mais plus que ce à quoi nous sommes habitués depuis le triste 7 octobre.

Bien que les chiffres de mai soient également très éloignés du volume des prêts hypothécaires avant la hausse des taux d’intérêt, qui, à leur acmé, atteignaient les 13,4 milliards de shekels en mars 2022, il est possible que la performance du marché hypothécaire en mai 2024, ne témoigne pas d’un marché en reprise, mais plutôt, d’un marché en pleine activité, adapté à la nouvelle réalité des taux.

Les mois d’été sont considérés comme relativement forts sur le Marché ; l’on peut donc s’attendre à ce que, sauf aggravation de la situation sécuritaire, des volumes hypothécaires similaires soient également observés en juillet et en août.

Deux facteurs majeurs ont contribué à une partie de cette augmentation : le premier est le report des transactions qui auraient dû avoir lieu au cours du mois d’avril, lorsque tombe la fête de la Pâque juive.

Le deuxième facteur est la forte augmentation des prêts ballon, des prêts relais pour une courte période, généralement deux ou trois ans, pendant lesquels seuls les intérêts sont payés, le capital l’étant à la fin.

Le volume des prêts ballons (ou prêts relais) a atteint un pic de 1,3 milliard de shekels en mai, soit environ 16.50 % du volume total.

Ce chiffre bat le dernier record de décembre, lorsque les prêts relais s’élevaient à environ un milliard de shekels et représentaient un pourcentage plus élevé du volume global, soit 18.50 %.

À titre de comparaison, en avril 2022, lorsque la Banque Centrale d’Israël amorçait la hausse des taux d’intérêt, les prêts ballons ne représentaient que de 4.70 % et leur volume ne s’élevait qu’à 496 millions de shekels.

Depuis lors, il a progressivement augmenté, et après s’être stabilisé autour de 800 à 900 millions de shekels par mois au cours des derniers mois, avant de grimper à 1,3 milliard de shekels.

Le prêt ballon est particulièrement courant sur le marché immobilier,  notamment au sein des ménages changeant de résidence principale et comptant sur la vente de l’ancienne pour rembourser le prêt.

Toutefois, le principal facteur à l’augmentation des prêts ballons reste les entrepreneurs : en raison du ralentissement du marché au cours des deux dernières années, ils se sont retrouvés confrontés à un stock important d’appartements invendus avec des emprunts en cours pour financer leur construction et des taux en hausse.

La diminution de la demande a poussé ces derniers, ainsi que le système bancaire, à trouver des solutions de financement créatives, au centre desquelles se trouvent les prêts ballons, qui permettent d’acheter dès à présent le bien, tout en ne le payant qu’au terme du prêt.

Pour les promoteurs, cela permet d’alléger le volume de leurs prêts en cours, mais également de maintenir les prix de l’Immobilier, ce qui a un effet psychologique sur le public : officiellement les prix ne diminuent pas, ce qui encourage d’autres potentiels acheteurs à entrer sur le Marché, avant une hausse supplémentaire des prix.

Enfin, la banque y voit une diversification du risque, car, plutôt que de prêter à un seul promoteur, elle répartit le risque sur un nombre plus important d’acquéreurs.

En parallèle, l’on observe également une diminution de la durée moyenne des crédits immobiliers.

Pour ce qui est des formules indexées à l’Inflation, la durée moyenne de remboursement était de 20,8 ans en mai 2024, contre 22,7 en mai 2023, soit le chiffre le plus bas depuis 2016.

Le taux d’intérêt nominal pour ce type de formule est resté similaire à son niveau d’avril, à savoir 3.10 %, soit un demi point de moins qu’en mai 2023.

Même constat pour les formules non-indexées, avec une durée moyenne à 23,2 ans, soit le chiffre le plus bas depuis mars 2022, contre 2 années de plus en mai 2023.