Dès que les Parties se sont entendues sur le prix, l’échéancier des paiements, la date de remise des clefs et les conditions commerciales essentielles, les négociations des termes juridiques du contrat d’acquisition peuvent débuter ; l’usage répandu est que l’avocat de la Partie venderesse envoie la première ébauche de contrat à son confrère qui représente l’acheteur.
Au cours de cette période, si l’une des Parties décide de se désengager sans motif valable, elle s’expose à une assignation en Justice. Le tribunal est habilité à imposer des sanctions, voire à contraindre les Parties à signer un contrat selon les conditions préalablement convenues.
Sous quelles conditions peut-on mettre fin aux négociations préalables à la signature d’un contrat, sans risquer des poursuites judiciaires ?
Bien que le contrat n’ait pas encore été signé entre les Parties, l’Article 12 de la loi israélienne relative au Droit contractuel, voté en 1973, contraint les Parties à se comporter avec équité et honnêteté, au cours de la période qui précède la signature du contrat. Cette exigence inclut également la prise en considération des intérêts et des contraintes de la Partie adverse, ainsi que la pleine collaboration avec cette dernière.
Le législateur a instauré cette obligation afin de permettre aux Parties de procéder à une négociation sereine et minutieuse des termes du contrat. De plus, c’est au cours de cette période qu’il convient de procéder aux vérifications juridiques d’usage, ce qui nécessite généralement d’engager des frais, afin de solliciter les services de professionnels.
Par conséquent, il sera envisageable de procéder à ces dépenses dans le but de voir la transaction aboutir, et sans craindre qu’à tout moment la Partie adverse puisse se désengager sans raison valable.
De plus, la partie venderesse est soumise à l’Article 16 de la loi relative aux transactions immobilières qui lui impose de révéler à l’acquéreur les faits dont il a connaissance et qui sont susceptibles de ne pas correspondre aux attentes de l’acheteur ou à la situation physique visible du bien immobilier.
Cette obligation n’exempte pas pour autant l’acheteur de procéder à ses vérifications par ses propres moyens et notamment à diligenter un expert, préalablement à la signature du contrat.
De plus, la Cour Suprême israélienne a tranché que l’obligation de transparence doit être active et que les Parties doivent partager les informations en leur possession concernant la transaction en cours. Par ailleurs, il leur incombe d’agir l’une vis-à-vis de l’autre comme si le contrat avait déjà été signé.
Enfin, la jurisprudence précise qu’en cas d’infraction de cette obligation, une évaluation des préjudices devra être établie, au cas par cas, après études des circonstances ayant conduits à cette situation. Lorsque l’interruption des négociations intervient à un stade avancé de ces dernières, les préjudices sont forcément plus importants et il conviendra de fournir les raisons le justifiant.
En cas de violation des obligations de droiture et de transparence préalables à la signature d’un contrat, si l’une des Parties demande l’interruption des négociations, la Partie lésée sera en droit de déposer plainte au tribunal afin d’obtenir un dédommagement pour les préjudices qui lui ont été occasionnés.
De plus, il sera possible de demander au tribunal d’émettre une injonction temporaire, telle que le gel toute transaction immobilière concernant ce bien.
De quelle manière le tribunal peut-il trancher ?
La loi israélienne relative aux transactions immobilières impose aux Parties que le contrat soit rédigé par écrit et qu’il mentionne des termes obligatoires, tels que l’adresse, le montant de la transaction, les noms des Parties, la description du bien et l’objet de la transaction, etc.
De ce fait, dès que ces points auront été approuvés mutuellement entre les Parties, et à plus forte raison si cela a été confirmé par écrit, y compris dans le cadre d’échange d’ébauches de contrats entre les avocats des Parties, le tribunal pourra, en cas d’interruption des négociations, considérer ces échanges comme étant un véritable contrat.
De plus, le tribunal sera habilité à interpréter les comportements des Parties et dans certains cas à les considérer comme étant un contrat oral convenu entre eux.
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Maître Yonathan TSADIKA
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