Lors de la remise des clefs d’un bien immobilier acheté en état futur d’achèvement (sur plans), il est fréquent que des finitions, ou des dysfonctionnements, qui n’empêchent pas de résider dans le bien, soient constatés.

Le cas échéant, l’acheteur bénéficie d’une période au cours de laquelle il peut réclamer au promoteur que ces réparations soient effectuées.

Ces défauts peuvent être source de conflits, car l’acquéreur ne connaît pas ses droits et que le promoteur peut jouer sur les termes.
Quelle est la durée de responsabilité du constructeur, ultérieurement à la remise des clefs ?

La loi relative aux transactions immobilières, mise en application depuis avril 2011, stipule que la responsabilité du promoteur est également engagée ultérieurement à la remise des clefs et durant un délai déterminé par la loi. Ce délai varie selon les différents types de matériaux nécessitant réparation. La loi fait la distinction entre deux périodes principales :

– La période de vérification ;
– La période de responsabilité.

La période de vérification

Au cours de la remise des clefs du promoteur à l’acheteur, un protocole d’état des lieux est rédigé et signé par les Parties. Sur ce document sont mentionnés tous les défauts et dysfonctionnement constatés lors de la visite de l’appartement. À compter de cette date et au cours d’une période pouvant aller jusqu’à sept ans, le promoteur devra se charger de certaines réparations, comme suit :

   – Au cours de la première année : Tout défaut de construction qui aura été constaté dans l’appartement et qui n’était pas visible auparavant. Par ailleurs, il conviendra de se référer aux termes du contrat d’acquisition, car les réparations à effectuer sont généralement conditionnées par l’obligation de l’acheteur d’en informer le promoteur par écrit et dans les plus brefs délais ;

   – Au cours des deux premières années : Les défauts concernant les matériaux de construction et structures, ainsi que les défauts concernant les recouvrements intérieurs ;

    – Au cours des trois ans :
– Les dysfonctionnements des appareils électriques et machines (en général dans les parties communes) ;
– Les défauts de construction dans les zones extérieures ;
– L’affaissement des sols du rez-de-chaussée, des places de parking, des sentiers et trottoirs dans les parties communes ;
– Les défauts de finition importants ;
– Les défauts d’isolation thermique importants dans les murs et la chambre blindée.

– Au cours des quatre ans :

• • • Les défauts concernant le système de tuyauterie et d’évacuation des eaux usagées, y compris les égouts et les gouttières ;
    • Les défauts d’étanchéité dans l’immeuble, y compris dans le parking sous-terrain, les murs, les plafonds et le toit.
      – Au cours des cinq ans : Les fissures importantes sur les murs et/ou les plafonds.
      – Au cours des sept ans : En cas de dégradation importante ou altération des revêtements extérieurs.

Ces délais sont prévus par la loi et ne peuvent pas être réduits, y compris dans le cas où les Parties souhaiteraient en décider autrement. En revanche, le promoteur sera exempté de toute responsabilité dans le cas où les défauts ne sont pas de son fait et ont, par exemple, été occasionnés par l’acheteur.

La période de garantie

Une fois la période de vérification révolue, débute la période de garanties dont la durée est de trois ans.

Au cours de cette période, l’obligation de réparation du promoteur sera limitée aux défauts pour lesquels l’acquéreur aura prouvé qu’ils sont le résultat d’une malfaçon directement liée à la construction ou à des matériaux défectueux.

Dans la plupart des cas, le promoteur est contacté s’il y a des problèmes liés à des erreurs de construction dans les fondations, dans la structure en béton du bâtiment ou des défauts qu’il n’était pas possible de déceler au préalable.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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