La Banque Centrale d’Israël se prépare à durcir les conditions des « prêts ballon » en raison des risques croissants dans le secteur immobilier. Selon les prévisions, une directive contraignante devrait être publiée prochainement, obligeant les banques à réserver une part plus importante de fonds propres pour les crédits destinés aux promoteurs immobiliers, afin de rendre leurs projets moins rentables.

La Banque Centrale d’Israël devrait, dans un avenir proche, imposer des restrictions aux banques concernant le financement et le soutien aux promoteurs immobiliers, un système qui permet aux acheteurs de logements d’acquérir des biens avec un apport personnel particulièrement faible (20 % ou moins), tout en reportant le paiement du solde jusqu’à ce que le bien soit livré (environ trois ans plus tard).

À ce stade, les détails des restrictions et leur mise en œuvre ne sont pas encore clairement définis, mais des sources au sein du gouvernement, de la Banque Centrale d’Israël, ainsi que des banques estiment que ces mesures seront publiées sous un délai de quelques semaines.

Cette initiative ne devrait pas surprendre le secteur, puisque, ces derniers mois, la Banque Centrale d’Israël a alerté sur l’augmentation du risque dans le secteur immobilier, et a convoqué il y a trois mois les responsables du système bancaire pour une réunion, leur demandant des éclaircissements, des données et des plans pour réduire les risques dans le domaine.

La Banque a également averti que si aucune évolution n’était observée sur le marché, elle envisagerait d’intervenir ; jusqu’à présent, les promoteurs immobiliers n’ont pas modifié leurs pratiques.

Les promoteurs prennent des risques élevés

Pour comprendre les restrictions envisagées sur les banques, il convient de faire la distinction entre deux types de projets immobiliers actuellement populaires sur le marché résidentiel. Le premier est un modèle appelé « 20/80 ».

Dans ce modèle, l’acheteur règle 20 % ou moins de la valeur de l’appartement et s’engage à payer les 80 % restants lorsque le bien sera prêt. Ce qui caractérise ce modèle est que l’acheteur n’est pas examiné par le système bancaire ou la Banque Centrale d’Israël : il a payé 20 % de sa poche ou par le biais de prêts non qualifiés comme prêts immobiliers, n’a pas rencontré la banque et n’a pas non plus été soumis à une procédure de vérification de solvabilité.

Ce n’est qu’au moment de la livraison que le coefficient d’endettement de l’emprunteur sera analysé. De même, le promoteur ne se préoccupe pas de la possibilité que la valeur des appartements n’augmente pas comme prévu, ce qui empêcherait l’acheteur d’obtenir un crédit suffisant et l’obligerait à fournir un apport supplémentaire.

En règle générale, les promoteurs empruntent une somme importante auprès des banques, et en pratique, la banque accorde un crédit au promoteur pour la construction du bien, mais elle doit lui fournir un financement plus élevé car elle reçoit moins d’argent des acheteurs.

C’est ici que la Banque Centrale d’Israël intervient : elle souhaite émettre une directive selon laquelle les banques devront immobiliser plus de fonds propres pour le financement des projets immobiliers, rendant ainsi ces projets moins attrayants pour les promoteurs.

D’un point de vue de la régulation bancaire, il s’agit d’une directive classique : l’on identifie que les promoteurs prennent des risques élevés et l’on suppose que les prix de l’immobilier augmenteront, que les taux d’intérêt diminueront, et que la plupart des acheteurs pourront honorer leurs paiements restants. La Banque Centrale d’Israël souhaite que les banques reflètent ce risque accru dans leurs pratiques.

Le second type de projet combine les modèles 20/80 et un prêt ballon. Autrement dit, l’acheteur paie 20 % ou moins du prix de l’appartement au moment de la signature, souscrit un prêt hypothécaire couvrant généralement 40 % de la valeur, et s’engage à verser les 40 % restants au promoteur au moment de la livraison.

Le prêt hypothécaire est un prêt ballon, ce qui signifie que l’acheteur s’engage à rembourser la totalité de la somme dans un délai de deux à trois ans, tout en payant des intérêts pendant la période de construction. Cependant, dans le cas présent, c’est le promoteur qui assure le paiement des intérêts pour l’acheteur.

Pour ce dernier, il s’agit d’une occasion d’obtenir un prêt immobilier sans intérêt pendant la période de construction. Le promoteur, quant à lui, bénéficie de coûts réduits, car subventionner les intérêts est moins coûteux que de ne pas vendre l’appartement ou de permettre à l’acheteur de payer le montant total à la fin de la construction.

L’acheteur prévoit généralement de refinancer ce prêt ballon en un prêt hypothécaire traditionnel, espérant que les taux d’intérêt auront baissé et que l’inflation se sera modérée d’ici là.

Restriction sur les prêts ballon en fonction de la valeur du bien

Les prêts ballon peuvent sembler plus risqués, car ils reposent sur des financements avec un apport personnel très faible. De plus, il existe un risque important pour l’acheteur, car le prêt est enregistré à son nom et non au nom du promoteur, ce qui signifie qu’il est responsable du remboursement du prêt.

Toutefois, la Banque Centrale d’Israël se montre moins préoccupée par ce type de financement, car chaque emprunteur ayant opté pour un prêt ballon a suivi un processus de vérification et a été approuvé par la banque. En d’autres termes, la banque estime que l’acheteur sera en mesure de rembourser son crédit.

En effet, certains établissements bancaires ont commencé à restreindre les prêts ballon.

Par exemple, la banque Leumi a décidé de ne pas accorder de prêts ballon à ceux qui n’ont pas payé au moins 20 % de la valeur du bien en apport personnel. De plus, la banque a limité les prêts ballon à 40 % de la valeur du bien.

Selon des informations révélées par le journal économique Calcalist, la Banque Centrale d’Israël envisage d’imposer des restrictions supplémentaires sur les prêts ballon, telles que des plafonds basés sur la valeur du bien.

Impact sur les primo-accédants

Les principaux concernés par ces restrictions seront les primo-accédants, qui représentent environ 73 % des acheteurs utilisant ces modèles de financement. Il est possible que des exigences plus strictes, comme des critères plus rigoureux concernant le calcul du coefficient d’endettement, soient imposées à ce groupe.

Cela signifiera que ces acheteurs devront probablement augmenter leur apport personnel ou repousser l’achat de leur logement.

La Banque Centrale d’Israël a indiqué : « comme nous l’avons mentionné dans le passé, nous suivons de près les évolutions du marché immobilier et des marchés du crédit immobilier et des promoteurs. Si des décisions sont prises, la Banque Centrale d’Israël agira en utilisant tous les outils pertinents à sa disposition ».