Le promoteur israélien Gindi devra restituer près de 90 millions de shekels aux acheteurs au sein d’un projet résidentiel à Sde Dov. En cause : une violation du cadre légal encadrant les avances sur vente de logements neufs, et l’absence de garanties prévues par la loi.
Retour sur une affaire qui met en lumière les tensions entre pratiques commerciales agressives et protection des consommateurs dans le secteur immobilier israélien.
Un dépassement illégal des seuils d’avance autorisés
Début juin, le promoteur israélien Gindi a lancé une vaste campagne de commercialisation pour un nouveau projet immobilier à Sde Dov, dans le nord de Tel-Aviv. À travers deux complexes résidentiels, 708 logements ont été proposés à la vente à des conditions jugées attractives. Toutefois, les acheteurs désireux de garantir leur acquisition ont été invités à verser une avance de 9,5 % du prix du logement, alors même que le projet n’avait pas encore débuté sa phase de construction.
Or, la législation israélienne, et en particulier la loi régissant la vente d’appartements, limite à 7 % la somme qu’un promoteur peut percevoir d’un acheteur sans fournir de garantie juridique. Au-delà de ce seuil, la loi exige que le promoteur fournisse l’une des cinq garanties prévues, les plus courantes étant la caution bancaire ou l’assurance garantie de paiement, afin de protéger les fonds des acheteurs si le projet devait échouer.
Une décision ferme des autorités
Alerté par ces pratiques, Ariel Rosenberg, commissaire chargé de l’application de la loi au sein du ministère de la Construction et du Logement, a ordonné au promoteur israélien Gindi de rembourser l’excédent de 2,5 % versé par les acheteurs, estimé à près de 90 millions de shekels (soit environ 23 millions d’euros).
Selon les données du projet, environ 600 logements ont été vendus à un prix moyen de 6 millions de shekels. Le calcul est donc simple : 2,5 % de 600 × 6 millions = 90 millions de shekels à restituer.
Cette décision a été rendue après plusieurs semaines de discussions entre le promoteur et le régulateur. Gindi avait en effet mené, avant le lancement du projet, une procédure de consultation légale auprès des autorités fiscales, espérant obtenir une validation de son montage financier.
Rosenberg avait cependant, dès le départ, exprimé son désaccord, en insistant sur le fait qu’en cas de dépassement du seuil légal, une garantie sur l’intégralité des sommes versées devait être fournie.
Un montage financier controversé
Pour tenter de se conformer partiellement à la loi, le promoteur israélien Gindi a adopté une stratégie en deux temps : les 7 % initiaux versés par les acheteurs ont été transférés directement à la société, mais placés sous séquestre par le cabinet juridique Shibolet. Le supplément de 2,5 %, quant à lui, a été conservé par Hermetic Trust Company, dans un compte nominatif au nom de chaque acheteur, avec un rendement de 4 %.
Ce schéma devait, selon Gindi, offrir une certaine forme de protection : si la société ne respectait pas ses engagements, l’acheteur pouvait théoriquement récupérer la somme placée. Mais pour le ministère, cette modalité ne saurait se substituer aux garanties légales clairement définies, qui imposent des exigences strictes en matière de sécurité juridique.
Un argument juridique rejeté
Dans sa défense, le promoteur israélien Gindi a également soutenu que les contrats signés avec les clients ne constituaient pas une vente définitive, mais plutôt une option d’achat future, une subtile nuance juridique, destinée à contourner l’application stricte de la loi.
Selon ces contrats, le montant de 9,5 % – soit environ 570 000 shekels par logement – ne serait pas remboursé si Gindi respecte ses engagements, même si l’acheteur renonce à son option.
Cet argument n’a pas convaincu l’administration : Rosenberg a estimé que la forme du contrat ne pouvait justifier le non-respect des obligations légales de protection des fonds. Il a tranché : Gindi doit soit restituer les 2,5 % perçus en excédent, soit fournir une garantie conforme à la loi pour chaque acheteur.
Un signal d’alerte pour le secteur immobilier
Au-delà du cas spécifique du promoteur israélien Gindi, cette affaire soulève des questions cruciales pour le secteur immobilier israélien. Le régulateur craint en effet que d’autres promoteurs tentent d’imiter ce type de montage financier, ce qui représenterait un risque accru pour les épargnants et fragiliserait davantage un marché déjà sous tension.
L’objectif de Gindi était clair : collecter rapidement des fonds pour bénéficier de conditions de financement bancaire avantageuses, sans attendre les autorisations définitives ou les débuts de la construction. Une stratégie audacieuse, mais qui s’est heurtée aux limites du droit et à la vigilance des autorités.
La réponse officielle du promoteur
Dans un communiqué, le promoteur israélien Gindi a affirmé avoir agi de manière structurée et encadrée, en se conformant aux recommandations juridiques disponibles. Il ajoute qu’il respecte la décision du régulateur, même s’il maintient sa position selon laquelle aucune infraction n’a été commise.
Par souci de transparence et afin d’éviter tout litige ultérieur, Gindi permet désormais aux acheteurs de récupérer les 2,5 % placés en fiducie, comme demandé par le ministère.
