Depuis février 2025, Tel Aviv affiche une chute marquée des prix des logements, tandis que Haïfa connaît une hausse. Ces mouvements révèlent un resserrement du fossé régional dans les prix, sous l’effet d’un ralentissement des ventes, et cela malgré la hausse générale du coût de la vie en Israël.

Évolution des prix : Tel Aviv baisse, Haïfa hausse

Selon les dernières données, Tel Aviv enregistre la plus forte chute des prix immobiliers : ‑4,8 % entre février et juillet 2025. En revanche, à Haïfa, les prix augmentent de 3,3 % sur la même période. Dans d’autres régions : le Nord affiche +0,6 %, le Sud ‑0,2 %, Jérusalem ‑0,6 %, le district Centre ‑1 %. Au niveau national, la baisse depuis février est d’environ 1,5 %, ce qui masque de forts écarts régionaux.

Nouveaux logements vs logement second‑main

La baisse des prix est particulièrement nette dans le segment des nouveaux logements : entre février et juillet, leur prix baisse d’environ 2,2 %. Les promoteurs font figure de fer de lance de cette correction. Par ailleurs, les ventes de logements neufs se sont effondrées : jusqu’à ‑31 % en moyenne nationale lorsqu’on compare janvier‑juillet 2025 à la même période en 2024. Dans les districts de Tel Aviv, Nord et Jérusalem, la baisse des ventes neuves atteint environ 34 %, à Haïfa 43 %, au Centre 22 %, au Sud 18 %.

Dans le marché du second‑main, les ventes sont beaucoup plus stables : en moyenne ‑1 % sur tous les districts. À Jérusalem et dans le Nord, on observe même des hausses modestes (respectivement +3 % et +2,6 %). À Tel Aviv, le rythme des ventes de seconde main reste quasi inchangé. Haïfa, le Centre et le Sud connaissent des baisses (‑6 %, ‑3,5 %, ‑3,2 %).

Causes du ralentissement : offre, concurrence, comportements d’acteurs

Plusieurs facteurs expliquent cette dynamique :

     – L’offre abondante à Tel Aviv : de nouveaux logements se construisent, des opérations de renouvellement urbain sont en cours dans plusieurs quartiers (par exemple, le secteur de Shde Dov, transformé récemment pour accueillir des milliers de logements).

     – La concurrence intense entre promoteurs, obligés de proposer des prix plus attractifs pour écouler leurs stocks, en particulier dans les logements neufs.

     – Le pouvoir de négociation des acheteurs augmente : dans le neuf, les acheteurs exigent des baisses de prix ou de meilleures conditions. Dans le second‐marché, les propriétaires peuvent attendre le bon acheteur, ce qui ralentit la baisse mais l’empêche de monter tant que la demande n’est pas forte.

     – Des mesures externes : des conditions de financement plus strictes ou des incertitudes économiques ou sécuritaires (qui réduisent la propension des acheteurs à prendre des risques financiers élevés).

Conséquences : résorption de l’écart Tel Aviv–Haïfa et perspectives

Le choc est particulièrement fort à Tel Aviv, où le prix moyen d’une habitation s’élève à ~ 4,3 millions de shekels au premier trimestre de 2025 (même en incluant les appartements aux prix plus bas dans le sud de la ville et à Yaffo). À Haïfa, le prix moyen est de ~ 1,7 million de shekels, soit un écart d’environ 153 %. Mais avec la baisse des prix à Tel Aviv, cet écart s’est réduit de ~ 8 % pendant la période février–juillet.

Si l’offre de terrains, les projets de renouvellement urbain et la construction de nouveaux logements persistent à Tel Aviv, on peut s’attendre à ce que cet écart continue de se resserrer. Cependant, certains promoteurs restent exposés à des achats fonciers à des coûts très élevés, ce qui pourrait limiter leur capacité à baisser les prix tout en maintenant une rentabilité acceptable.

Comparaison avec d’autres sources et contexte plus large

Des rapports indépendants montrent que le marché israélien dans son ensemble connaît une légère baisse ou un ralentissement dans plusieurs indicateurs :

– Le nombre total de transactions immobilières est en forte baisse pour les logements neufs ;

– Les indices de prix montrent des reculs modérés dans Tel Aviv et d’autres districts, tandis que dans le Nord et à Haïfa la hausse reste plus modeste mais persistante ;

– Le marché du neuf souffre davantage que celui du second‑main, en partie à cause des coûts de construction, des réglementations, et de la demande plus volatile.

Le marché immobilier israélien traverse une phase de correction, particulièrement prononcée à Tel Aviv. Grâce à un affaiblissement marqué des prix des logements neufs et à une concurrence accrue entre promoteurs, le fossé entre Tel Aviv et Haïfa en termes de prix immobiliers tend à se réduire. Toutefois, cette tendance dépendra fortement de la poursuite des constructions neuves, du renouvellement urbain, des politiques de financement, et de la confiance des acheteurs. Le marché de la seconde main semble plus résilient, mais le rééquilibrage régional ne se fera pas sans défis.