Le marché immobilier israélien continue d’afficher une croissance soutenue, malgré les attentes de certains investisseurs étrangers qui espèrent une correction prochaine des prix. Cette dynamique s’explique par un ensemble de facteurs économiques, financiers et réglementaires qui repoussent sans cesse le seuil d’accès à la propriété et renforcent la fermeté des prix. Dans ce contexte, il apparaît peu probable que le marché connaisse une baisse significative à court ou moyen terme.
Une hausse constante des prix et de l’apport personnel requis
Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier en Israël a connu une hausse spectaculaire des prix. En 2015, le prix moyen d’un appartement se situait autour de 1,4 million de shekels, avec un apport personnel minimal fixé à 25 % de cette somme, soit environ 350 000 shekels. Ce seuil représentait alors la limite minimale d’entrée exigée par les banques, conformément aux régulations mises en place.
Aujourd’hui, ce prix moyen dépasse les 2,27 millions de shekels, et le montant exigé en apport personnel a suivi une courbe similaire, atteignant désormais 567 000 shekels.
Cette progression de plus de 60 % du capital à avancer en une dizaine d’années illustre l’aggravation des barrières financières pour les primo-accédants. Cette évolution pousse les jeunes ménages à repousser leur projet immobilier ou à chercher un soutien familial accru, accentuant les inégalités d’accès.
Un cadre réglementaire rigoureux qui durcit les conditions d’achat
L’une des raisons majeures expliquant cette hausse du capital exigé tient dans la réglementation bancaire israélienne. Jusqu’en 2012, il était possible d’obtenir un financement bancaire couvrant jusqu’à 90 % du prix d’achat d’un logement.
Cependant, à la suite de la crise financière mondiale et dans un souci de protéger la stabilité du système bancaire, la Banque d’Israël a resserré les règles.
Depuis lors, pour un premier achat, la limite maximale de financement est fixée à 75 %. Ce seuil est encore plus bas pour les investisseurs (50 %) et pour les acquéreurs d’une seconde résidence (70 %). Cette politique vise à limiter le risque de surendettement des ménages et à protéger les banques, mais elle alourdit aussi le fardeau initial à supporter par les acheteurs.
Une demande robuste malgré les difficultés d’accès
Malgré ces contraintes financières accrues, la demande immobilière demeure soutenue. La pression démographique, l’urbanisation croissante et la dynamique économique du pays alimentent une demande forte et persistante.
Les jeunes ménages ne peuvent souvent pas réunir seuls l’apport exigé et doivent compter sur l’aide de leurs familles, via des prêts ou des transferts d’épargne.
Par ailleurs, des mécanismes de financement alternatifs se développent, notamment par des sociétés non bancaires qui proposent des prêts complémentaires, permettant d’augmenter le taux de financement global jusqu’à 85 %.
Ces solutions, quoique plus coûteuses, contribuent à maintenir la demande et à soutenir les prix.
Un marché segmenté où les prix ne cessent de grimper
Le marché immobilier israélien se caractérise aussi par une forte polarisation. Le segment des logements abordables s’est fortement réduit, passant de près de 30 % du marché il y a dix ans à seulement 6-7 % aujourd’hui.
À l’inverse, les propriétés haut de gamme ont vu leur part augmenter, notamment dans des zones urbaines comme Tel-Aviv, où les prix moyens atteignent plus de 3 millions de shekels.
Cette segmentation exclut une partie importante des acheteurs potentiels et limite la possibilité d’une baisse généralisée des prix. Le marché tend à se concentrer sur les acheteurs disposant de ressources substantielles, ce qui maintient les prix à un niveau élevé.
Pourquoi une baisse significative semble improbable
Pour un investisseur étranger, il est important de comprendre que les raisons suivantes expliquent la difficulté de voir un retournement à la baisse sur le marché immobilier israélien :
– Une tendance structurelle à la hausse des prix, portée par une demande constante et une offre insuffisante ;
– Un cadre réglementaire strict, qui impose un apport personnel important, limitant le risque bancaire mais aussi l’accès facile à la propriété ;
– Une forte dépendance à l’aide familiale et aux financements alternatifs, qui soutient la capacité d’achat malgré les obstacles ;
– Une polarisation du marché, avec une disparition progressive des logements abordables, laissant peu de marge pour des corrections de prix significatives.
Face à ces constats, les investisseurs étrangers doivent envisager le marché immobilier israélien comme un environnement tendu, où la hausse des prix se poursuit et où la demande reste solide.
Attendre une baisse significative pour se positionner pourrait s’avérer risqué, car la dynamique actuelle repousse constamment les seuils d’accès et consolide les valeurs immobilières.
Au regard des mécanismes financiers et des réalités socio-économiques, le marché ne semble pas prêt à connaître de correction majeure. Il convient donc d’adopter une stratégie d’investissement proactive, en tenant compte de la complexité et de la résilience du marché immobilier israélien.
