Alors que la sécurité est devenue un critère déterminant sur le marché immobilier israélien, un phénomène inattendu se dessine : les logements anciens dépourvus de Mamad, la pièce sécurisée caractéristique des constructions récentes, voient leur valeur progresser plus rapidement que celle des appartements qui en disposent. Derrière ce paradoxe se cache une réalité économique plus complexe, dans laquelle les perspectives de renouvellement urbain et de valorisation future des biens jouent un rôle croissant.

Un paradoxe qui bouscule le marché immobilier israélien

Depuis le début de la guerre en octobre 2023, la présence d’un Mamad est devenue un argument particulièrement recherché par les ménages israéliens. Face aux tirs de missiles et aux alertes répétées, disposer d’une pièce sécurisée directement accessible depuis son logement représente un avantage évident.

Cette préférence se reflète notamment sur le marché locatif. Les appartements équipés d’un Mamad ont mieux résisté à la baisse de la demande et bénéficient d’une attractivité supérieure auprès des locataires. La sécurité est ainsi devenue une composante à part entière de la valeur d’usage d’un logement.

Pourtant, lorsqu’on observe l’évolution des prix de vente, le constat est beaucoup moins intuitif.
Les logements anciens, souvent construits avant 1990 et dépourvus de Mamad, ont enregistré une progression des prix plus importante que celle des appartements construits plus récemment.

Un phénomène qui peut sembler contradictoire avec les nouvelles priorités des acheteurs, mais qui s’explique par la manière dont le marché évalue désormais le potentiel à long terme des biens immobiliers.

Les appartements anciens prennent de la valeur

Une analyse réalisée à partir d’environ 111 000 transactions immobilières permet de mesurer cette évolution.
Les données comparent notamment les appartements construits avant 1990 avec ceux édifiés entre 1996 et 2022, une période durant laquelle les logements dotés d’un espace sécurisé sont devenus beaucoup plus courants.

Entre 2023 et 2025, le prix au mètre carré des appartements construits avant 1990 aurait progressé d’environ 11,2 %. Sur la même période, les logements construits entre 1996 et 2022 n’auraient enregistré qu’une hausse de 2,6 %.

L’écart est particulièrement significatif. Il montre surtout que les acheteurs ne déterminent pas la valeur d’un appartement uniquement en fonction de ses caractéristiques actuelles.

Dans 27 des 35 villes étudiées disposant d’un volume de transactions suffisant, les logements anciens ont ainsi connu une progression supérieure à celle des appartements plus récents.

Le Mamad reste recherché, mais sa prime diminue

Ce constat ne signifie évidemment pas que le Mamad a perdu son importance. Au contraire, son utilité est probablement plus évidente que jamais.

La différence réside dans la manière dont cette caractéristique est valorisée financièrement. Selon les données analysées, la prime de prix associée à la présence d’un Mamad aurait diminué depuis 2023.

Elle représentait environ 25 % en 2023, avant de tomber autour de 19 % à la fin de 2025. Les premières données disponibles pour 2026 indiqueraient une poursuite de cette tendance, avec une prime estimée autour de 16 %.

Autrement dit, un logement doté d’un Mamad conserve un avantage important, mais cet avantage ne suffit plus nécessairement à garantir une progression supérieure de sa valeur.
Le marché semble progressivement intégrer un autre facteur : le potentiel de transformation des immeubles anciens.

Le renouvellement urbain change la perception de la valeur

C’est probablement l’un des éléments essentiels pour comprendre ce phénomène.
De nombreux immeubles anciens peuvent, à terme, être concernés par des programmes de renouvellement urbain.

Dans le cadre d’opérations de démolition-reconstruction ou de rénovation, un appartement ancien dépourvu de Mamad peut être transformé en un logement moderne bénéficiant notamment d’un espace sécurisé.

Pour certains acquéreurs, l’absence actuelle de Mamad devient alors moins problématique si le bien présente un potentiel important de valorisation.

Le raisonnement est relativement simple : pourquoi payer aujourd’hui une prime importante pour un appartement déjà équipé si un logement ancien, acheté à un prix plus accessible, peut bénéficier demain d’un projet de transformation substantiel ?

Cette logique contribue à faire émerger une nouvelle forme de valeur immobilière : la valeur potentielle.

Quand le potentiel futur compte davantage que l’état actuel

Le marché immobilier ne se limite donc plus à comparer la superficie, l’état général d’un appartement, son étage ou la présence d’un ascenseur.

Dans certains quartiers, les investisseurs prennent également en compte la possibilité qu’un immeuble fasse l’objet d’une opération de renouvellement urbain. La localisation, les droits à construire, la configuration de la parcelle et les perspectives d’aménagement peuvent ainsi devenir déterminants.

Un appartement ancien sans Mamad peut alors être perçu comme un actif offrant une possibilité de transformation future.

Cette perspective est particulièrement intéressante dans les secteurs où la pression foncière est forte et où les autorités encouragent la modernisation du parc immobilier.

Le paradoxe devient alors plus facile à comprendre : ce qui constitue aujourd’hui une faiblesse du logement peut devenir demain l’un des principaux moteurs de sa revalorisation.

La concurrence du neuf limite aussi la hausse des logements récents

Un autre facteur contribue à expliquer l’évolution observée : la situation du marché du logement neuf.
Depuis 2023, l’augmentation des stocks de logements neufs invendus a poussé certains promoteurs à proposer des conditions commerciales plus avantageuses afin de stimuler les ventes.

Cette situation exerce une pression sur les prix des appartements existants.

Pour un acheteur, la comparaison devient alors particulièrement importante. Si le prix d’un appartement récent disposant d’un Mamad se rapproche trop de celui d’un logement neuf, le choix du neuf peut apparaître plus intéressant.

Le logement ancien sans Mamad peut, paradoxalement, bénéficier de cette situation s’il est suffisamment décoté et si son emplacement lui confère un potentiel de renouvellement urbain.

Une nouvelle lecture du marché immobilier israélien

L’évolution observée depuis 2023 souligne donc une transformation profonde du marché immobilier israélien.
La sécurité demeure un facteur essentiel, mais elle n’est plus le seul élément déterminant. Les acheteurs et les investisseurs semblent accorder davantage d’importance à la capacité d’un bien à prendre de la valeur dans le temps.

Cette évolution est particulièrement intéressante pour les propriétaires d’appartements anciens. Leur logement peut sembler moins attractif au premier regard en raison de l’absence de Mamad, mais son potentiel foncier ou urbanistique peut constituer un atout majeur.

À l’inverse, les propriétaires de logements récents et sécurisés disposent d’un avantage immédiat en matière de confort et de sécurité, mais doivent composer avec une concurrence accrue du neuf et avec une prime au Mamad qui semble progressivement se réduire.

Un marché où l’anticipation devient essentielle

Le marché immobilier israélien entre ainsi dans une phase où l’anticipation pourrait jouer un rôle de plus en plus important.
Pour évaluer un appartement, il ne suffit plus de se demander ce qu’il vaut aujourd’hui. Il faut également s’interroger sur ce qu’il pourrait devenir demain.

Cette approche permet de comprendre pourquoi des logements anciens sans Mamad peuvent désormais afficher une progression des prix supérieure à celle de biens plus récents et mieux équipés.

Le phénomène ne remet donc pas en cause l’importance de la sécurité. Il révèle plutôt une évolution des critères d’investissement : dans certains secteurs, la perspective d’un renouvellement urbain et d’une revalorisation future peut peser davantage que les caractéristiques immédiates du logement.

Pour le marché immobilier israélien, cette tendance constitue finalement une perspective encourageante pour les investisseurs capables d’identifier les quartiers à fort potentiel. Les logements anciens ne sont plus seulement perçus comme des biens nécessitant des travaux ou présentant certaines faiblesses.

Ils peuvent également devenir des actifs stratégiques, portés par la transformation progressive des villes.

Le surprenant retour en force des logements sans Mamad illustre ainsi une réalité essentielle du marché : en immobilier, la valeur d’un bien ne réside pas uniquement dans ce qu’il offre aujourd’hui, mais aussi dans ce qu’il pourrait offrir demain.