La SARL – Société À Responsabilité Limitée – est une personne morale qui, à l’instar d’une personne physique, est habilitée à procéder à de nombreuses opérations juridiques.

De ce fait, la société dispose de prérogatives juridiques lui permettant notamment de signer des contrats, d’ouvrir un compte bancaire, d’assigner en Justice ou d’être elle-même poursuivie devant les tribunaux.

Parmi ses prérogatives, la SARL est habilitée à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.

Création d’une SARL

Afin de procéder à l’acquisition d’un bien immobilier via une SARL, la première étape est la création de cette dernière. Bien qu’un contrat d’acquisition peut être signé par une société « en cours de constitution » qui, le cas échéant, n’a pas encore été créée et n’est pas enregistrée auprès du Registre des Sociétés, il est préférable de procéder à cette étape au préalable.

L’Article 2 de la loi israélienne relative au Droit des sociétés stipule que toute personne physique ou toute personne morale, quelle que soit sa nationalité, est habilitée à fonder une SARL en Israël. Les éléments constitutifs de la société sont les suivants :

   – La demande de création de société : ce formulaire mentionne les principaux éléments relatifs à la société, ainsi que l’identité de ses membres et leurs fonctions. Dans le cadre de cette demande, il conviendra de proposer trois noms pour la future société, selon leur ordre de préférence et le Registre choisira l’un d’entre-eux. Il conviendra que les noms proposés ne soient pas similaires ou ressemblants à des noms de société déjà existantes ;

    – Les statuts de la société : les statuts définissent le cadre juridique, commercial et financier de la société ;

   – La Déclaration des premiers actionnaires, selon laquelle ces derniers sont légalement aptes à remplir leur fonction ;

   – La Déclaration du premier comité de direction, selon laquelle ces derniers sont légalement aptes à remplir leur fonction.

Lorsque la société a été créée, il conviendra de réunir une assemblée générale des actionnaires afin de désigner les personnes habilitées à prendre des décisions au nom de la société et notamment à se charger de la procédure d’acquisition immobilière ; ce sont ces personnes qui seront habilitées à signer le contrat d’acquisition.

De plus, la société devra procéder à l’ouverture d’un compte bancaire afin de procéder aux règlements conformément à l’échéancier prévu aux termes du contrat et à s’acquitter de ses obligations fiscales.

La procédure d’acquisition immobilière

À l’instar d’une acquisition immobilière classique, il conviendra de procéder aux vérifications juridiques d’usage et à la négociation des termes du contrat.

Parmi ces vérifications, l’acheteur devra prendre connaissance des données mentionnées au Cadastre et à la mairie, vérifier l’identité des vendeurs et des éventuels ayants-droits, s’assurer qu’il n’y a pas de constructions illégales ou d’obstacle juridique.

Lorsque les avocats de la partie venderesse et de l’acquéreur se sont entendus quant aux termes du contrat d’achat, il sera envisageable de convenir d’une date de signature du contrat d’acquisition.

Le montage fiscal relatif à l’acquisition immobilière

Suite à sa création, la société a l’obligation de s’inscrire auprès des différents services de l’administration fiscale et notamment le département de l’impôt sur le revenu et celui de la TVA.

De plus, la société devra s’inscrire auprès de la Caisse d’Assurance Maladie (le « Bitouah’ Leumi ») afin de s’acquitter du paiement des cotisations obligatoires.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, à l’instar d’une personne physique, la société devra procéder à la déclaration relative à l’acquisition, au cours des 30 jours suivants la signature.

En revanche, à l’inverse d’une personne physique résidente israélienne, une société israélienne qui n’est pas enregistrée en tant que société familiale, ne pourra pas prétendre à des avantages fiscaux, tels que ceux réservés aux primo-accédant, nouveaux immigrants, etc.

De ce fait, les barèmes de taxe d’acquisition appliqués lors de l’achat seront identiques à ceux d’une transaction classique et son règlement devra être effectué au cours des 60 jours suivants la signature du contrat.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique.

Maître Yonathan TSADIKA
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