Revenus locatifs en Israël : Évitez les pièges fiscaux

5 juillet 2025
Arnaud SAYEGH
Articles

Impôts sur les loyers, revenus locatifs, fiscalité immobilière en Israël, exonération, taux réduit, déclaration… En Israël, les revenus issus de la location d’un bien immobilier peuvent être imposés de plusieurs manières. De l’exonération totale à un impôt fixe de 10 %, les options sont variées, chacune présentant ses avantages et ses contraintes.

Ce guide complet détaille les différents régimes fiscaux applicables à la location de logements résidentiels, afin d’optimiser votre stratégie fiscale tout en respectant la loi.

Une fiscalité inévitable, mais optimisable

Contrairement aux salariés qui, dans la majorité des cas, sont exemptés de déclaration annuelle d’impôts, les propriétaires bailleurs doivent eux-mêmes déclarer leurs revenus locatifs. Autre différence majeure : aucune retenue à la source automatique n’est effectuée, comme c’est le cas pour les actions ou salaires.

Longtemps négligée, cette obligation fait désormais l’objet d’un renforcement de l’application par l’administration fiscale israélienne.

Trois régimes fiscaux pour les loyers résidentiels

Option 1 : Imposition selon le barème progressif
Ce régime assimile les loyers à une revenu passif soumis à l’impôt sur le revenu selon les tranches progressives :

Pour les moins de 61 ans : imposition à partir de 31 %, pouvant atteindre 50 % ;
Pour les plus de 61 ans : barème progressif classique, avec une tranche d’entrée à 10 % jusqu’à 7 010 ILS.

Avantage : possibilité de déduire de nombreuses charges liées au bien (réparations, assurance, intérêts d’emprunt, amortissement annuel de 2 %).
Inconvénient : régime complexe, exigeant ouverture de dossier fiscal, déclarations annuelles et souvent le concours d’un expert-comptable.

À privilégier si : vous avez des dépenses importantes à déduire, ou déclarez déjà vos revenus au fisc.

Option 2 : Exonération totale ou partielle
En 2025, les revenus locatifs inférieurs à 5 654 ILS par mois sont totalement exonérés d’impôt, sans obligation de déclaration.
Entre 5 654 et 11 308 ILS, l’exonération devient partielle. La partie excédentaire est alors imposée selon le barème progressif, et peut bénéficier de déductions proportionnelles.

Exemple pour un loyer de 7 000 ILS :

4 308 ILS sont exonérés ;
2 692 ILS sont imposables, avec déduction des charges à hauteur de 38,5 %.

Avantage : soulagement fiscal important, possibilité de déductions proportionnelles.
Inconvénient : toujours soumis à déclaration annuelle, avec les complications administratives que cela implique.

À privilégier si : vos revenus locatifs dépassent légèrement le seuil d’exonération, et que vous êtes déjà dans le système déclaratif.

Option 3 : Imposition forfaitaire à 10 %
Il s’agit de l’option la plus simple : vous payez un impôt fixe de 10 % sur l’ensemble du revenu locatif.
Aucune déduction de charges n’est possible, mais pas besoin de déclaration annuelle complète – un simple paiement avant fin janvier de l’année suivante suffit.

Avantage : simplicité extrême, faible imposition, idéal pour les petits bailleurs ou ceux qui ne souhaitent pas s’encombrer de formalités.
Inconvénient : aucune déduction possible, et l’amortissement non déduit sera quand même imputé lors de la vente pour le calcul de la plus-value (ce qui peut coûter cher).

Cas particulier : si vous louez votre bien tout en étant locataire ailleurs, vous pouvez déduire jusqu’à 7 500 ILS de loyer payé avant d’appliquer l’impôt de 10 %.

Cas spécifiques et questions fréquentes

Location à l’étranger : deux régimes existent. Un taux fixe de 15 % (sans déduction) ou le régime ordinaire (avec déduction, y compris le crédit d’impôt pour impôt payé à l’étranger).

Plusieurs biens : vous pouvez choisir un régime différent pour chaque logement, mais l’administration tiendra compte du revenu total pour évaluer les seuils d’exonération.

Location professionnelle ou Airbnb : si la gestion devient active (nombre élevé de biens, rénovation, marketing, etc.), vous serez considéré comme professionnel et perdrez les avantages fiscaux liés à la location passive.

Conclusion : quel régime choisir ?

Le choix dépend :