Alors que la guerre a profondément perturbé le secteur de la construction en Israël, une nouvelle affaire portée devant la justice relance le débat sur la responsabilité des promoteurs immobiliers. À Jérusalem, 56 familles poursuivent le promoteur de leur résidence pour des retards de livraison pouvant atteindre neuf mois. Au cœur du dossier : une question devenue centrale dans le marché immobilier israélien. Les conséquences du conflit peuvent-elles exonérer les promoteurs de leur obligation de livrer les logements dans les délais prévus par les contrats ?
Une action collective contre un promoteur immobilier
Cinquante-six acquéreurs d’appartements d’un projet immobilier situé dans le quartier de Moradot Arnona à Jérusalem ont saisi le tribunal de district afin d’obtenir une indemnisation de près de 4,2 millions de shekels. La majorité d’entre eux sont de jeunes couples ayant acheté leur logement dans le cadre du programme public « Prix pour l’acquéreur ».
Selon les demandeurs, les 29 appartements concernés ont été livrés avec un retard moyen de neuf mois par rapport aux échéances prévues dans les contrats.
Durant cette période, plusieurs familles affirment avoir dû supporter simultanément le paiement d’un loyer et le remboursement de leur crédit immobilier, tout en faisant face à une importante incertitude concernant leur installation.
Les acquéreurs estiment que le promoteur a manqué à ses obligations contractuelles et légales en ne versant pas les indemnités prévues en cas de retard de livraison.
La guerre peut-elle constituer un cas de force majeure ?
Pour justifier ces retards, le promoteur met en avant les conséquences de la guerre, notamment la mobilisation de plusieurs responsables de l’entreprise, la pénurie de main-d’œuvre dans le secteur du bâtiment ainsi que les retards enregistrés dans le développement des infrastructures du quartier.
Les acquéreurs contestent toutefois cette argumentation. Selon eux, les difficultés générales rencontrées par l’ensemble du secteur de la construction ne suffisent pas à exonérer automatiquement un promoteur de ses responsabilités.
Ils estiment que celui-ci doit démontrer l’existence d’un lien direct, précis et documenté entre un événement lié au conflit et le retard constaté pour chaque logement concerné. Selon leur analyse, les références générales à la guerre ou aux difficultés économiques du secteur ne peuvent constituer, à elles seules, un motif valable pour écarter l’obligation d’indemnisation.
Les acheteurs considèrent également que les retards liés aux infrastructures publiques ou aux raccordements nécessaires relèvent des risques inhérents à l’activité du promoteur et ne peuvent justifier une absence de compensation.
Une jurisprudence récente qui renforce la position des acquéreurs
Les plaignants fondent leur argumentation sur une décision rendue par la Cour suprême israélienne en juillet 2025. Celle-ci a rejeté la demande des représentants du secteur de la construction visant à faire reconnaître de manière générale la guerre comme un cas de force majeure permettant aux promoteurs d’échapper aux indemnisations liées aux retards de livraison.
La haute juridiction a rappelé que, même si les conséquences du conflit sur le secteur immobilier sont importantes, elles ne dispensent pas automatiquement les promoteurs de leurs obligations contractuelles.
Chaque situation doit être examinée individuellement, avec la nécessité d’apporter des preuves concrètes démontrant que la guerre est effectivement à l’origine du retard constaté. Cette approche pourrait avoir des conséquences importantes pour de nombreux litiges immobiliers actuellement examinés ou susceptibles de l’être en Israël.
Des familles confrontées à de lourdes conséquences financières
Selon la plainte déposée par les acquéreurs, les logements auraient dû être livrés au plus tard à la fin du mois de mars 2024. Pourtant, le premier appartement n’a été remis à son propriétaire qu’en décembre 2024, tandis que le dernier logement n’a été livré qu’en janvier 2025.
Les familles affirment avoir subi des conséquences financières et personnelles importantes. Elles évoquent notamment la nécessité de trouver des logements temporaires sans visibilité sur la durée du retard, de continuer à payer un loyer tout en remboursant leur prêt immobilier, mais aussi d’organiser provisoirement la scolarité de leurs enfants.
Le montant total réclamé comprend les indemnités prévues par la législation israélienne en cas de retard de livraison, les intérêts de retard, les frais liés aux expertises ainsi qu’une demande d’indemnisation complémentaire pour les préjudices subis, évaluée à 10 000 shekels par appartement.
Le promoteur réfute toute responsabilité
Dans sa réponse, le promoteur affirme que la plainte est infondée et considère que le montant réclamé est largement disproportionné.
L’entreprise explique que plusieurs de ses responsables ont été mobilisés dans le cadre de la guerre et qu’elle a également dû faire face à une importante pénurie de travailleurs dans le secteur de la construction.
Malgré ces difficultés, elle affirme avoir achevé les travaux de deux immeubles du quartier dans des délais plus rapides que d’autres projets voisins.
Le promoteur estime que les principaux retards sont liés à l’achèvement des infrastructures publiques, un élément qu’il considère indépendant de sa responsabilité. Il affirme également avoir informé régulièrement les acquéreurs de l’évolution du calendrier de livraison et indique disposer des éléments nécessaires pour démontrer ses arguments devant le tribunal.
Ce contentieux illustre une problématique plus large à laquelle est confronté le marché immobilier israélien depuis le début du conflit : comment concilier les contraintes exceptionnelles imposées par la guerre avec le droit des acquéreurs à recevoir leur logement dans les délais annoncés ?
La réponse apportée par les tribunaux pourrait influencer durablement les relations entre promoteurs et acheteurs dans les prochaines années.
