En Israël, le calcul de la superficie des logements va être mieux encadré. Une nouvelle norme entend harmoniser les méthodes de mesure et mettre fin aux différences d’interprétation qui pouvaient exister entre promoteurs, experts immobiliers et administrations. Murs communs, combles et débarras font notamment l’objet de nouvelles précisions.
Une nouvelle définition de la superficie des logements
Le Conseil des experts immobiliers du ministère israélien de la Justice a approuvé la norme 9.1, destinée à remplacer la norme 9.0 en vigueur depuis 2006. Son objectif est de créer une méthode uniforme pour déterminer la superficie d’un logement et de réduire les écarts constatés dans les mesures d’un même bien immobilier.
Cette évolution concerne directement les acheteurs, mais également les promoteurs, les experts immobiliers et les autres professionnels du secteur. Jusqu’à présent, différentes méthodes pouvaient aboutir à des superficies distinctes selon les documents ou les organismes consultés.
La surface annoncée par un promoteur pouvait ainsi ne pas correspondre exactement à celle enregistrée au cadastre ou à celle retenue lors d’une autre mesure.
Avec la norme 9.1, les autorités souhaitent donc renforcer la transparence du marché et donner aux différents acteurs une référence commune.
Pourquoi les mètres carrés pouvaient-ils différer ?
La question de la superficie d’un appartement peut sembler simple. Pourtant, elle devient rapidement complexe dès lors qu’il faut déterminer quels éléments du bâtiment doivent être inclus dans le calcul.
La précédente norme 9.0, adoptée en 2006, avait déjà permis de réduire une partie de ces divergences. Elle prévoyait notamment que la superficie d’un logement comprenne sa surface intérieure, l’épaisseur des murs extérieurs ainsi que la moitié de l’épaisseur des murs communs.
Dans certaines conditions, les pièces protégées, les débarras, certains espaces de service couverts et les balcons couverts pouvaient également être comptabilisés.
Malgré cette première harmonisation, plusieurs situations restaient sujettes à interprétation. C’était notamment le cas des murs séparant un appartement d’une partie commune, des combles ou encore de certains murs porteurs dans les logements construits sur des terrains en pente.
Les murs communs : une règle désormais uniforme
La norme 9.1 apporte une clarification importante concernant les murs communs. La superficie du logement doit être calculée à l’intérieur d’un polygone défini par les lignes passant par les faces extérieures des murs du logement et par le centre des murs communs qui le séparent des autres parties du bâtiment.
Cette règle permet notamment d’appliquer le même principe lorsqu’un mur sépare deux appartements ou lorsqu’il sépare un appartement d’un espace commun, comme un hall ou une cage d’escalier.
L’objectif est de limiter les différences de résultat selon la personne ou l’organisme qui réalise la mesure. Pour un acheteur, cette harmonisation peut faciliter la comparaison entre plusieurs biens et rendre les informations communiquées lors d’une transaction plus lisibles.
Les combles et les débarras mieux définis
La nouvelle norme précise également le traitement des combles. Lorsqu’un comble est accessible par un escalier construit et permanent, sa superficie sera intégrée à celle du logement. En revanche, un espace sans accès ou accessible uniquement de manière temporaire, par exemple au moyen d’une échelle, ne sera pas inclus dans le calcul.
Une distinction similaire est établie pour les débarras. Lorsqu’un débarras est directement rattaché au logement et que son seul accès se fait depuis l’appartement, il sera intégré à la superficie. En revanche, un débarras situé dans une partie commune de l’immeuble, notamment dans le hall, ne sera pas comptabilisé comme faisant partie de la surface du logement.
Ces précisions peuvent sembler techniques, mais elles revêtent une importance concrète dans un marché où quelques mètres carrés peuvent modifier sensiblement la perception de la valeur d’un bien.
Vers davantage de transparence pour les acheteurs
Les différences de méthode ont également alimenté une certaine confusion dans les annonces immobilières. Au fil des années, certaines présentations ont pu mentionner une superficie comprenant différents éléments, comme un débarras, un balcon ou une place de stationnement, alors que ces éléments ne correspondent pas nécessairement à la superficie proprement dite de l’appartement.
La nouvelle norme cherche précisément à réduire ce type d’ambiguïté. Elle doit permettre de distinguer plus clairement la surface du logement des autres espaces qui peuvent lui être associés.
Le projet a été élaboré pendant environ un an par une commission professionnelle relevant de la commission de normalisation des expertises immobilières du ministère de la Justice.
Plusieurs administrations et organismes ont participé aux travaux, parmi lesquels le ministère de la Construction et du Logement, le Centre israélien de cartographie, le Bureau central des statistiques et le ministère de l’Intérieur. Des représentants des entrepreneurs et constructeurs ont également pris part aux discussions.
Une évolution importante pour le marché immobilier israélien
Au-delà de la seule question technique, la norme 9.1 vise à améliorer la transparence d’un marché immobilier où la superficie constitue naturellement l’un des principaux critères de comparaison entre les logements.
Pour les acquéreurs, disposer d’une définition plus homogène des mètres carrés doit permettre de mieux comparer les biens et de comprendre plus précisément ce qui est inclus dans la surface annoncée. Pour les professionnels, l’objectif est également de limiter les divergences lors des expertises et des transactions.
La nouvelle méthode ne fait donc pas que modifier des règles de mesure. Elle cherche à instaurer un référentiel commun afin que les mètres carrés annoncés correspondent davantage à une réalité mesurable et comparable. Une évolution particulièrement importante pour les acheteurs, pour qui la superficie constitue l’un des éléments essentiels dans l’évaluation d’un logement.
