Selon les derniers chiffres du BCS – Bureau Central des Statistiques – le temps de livraison d’un appartement atteint son plus haut niveau avec un temps moyen de construction de 31 mois et ce avant la crise de la Covid-19.
Selon les derniers chiffres du BCS – Bureau Central des Statistiques – le temps de livraison d’un appartement atteignait son plus haut niveau avec un temps moyen de construction, du premier coup de pioche à la livraison, de 30.9 mois à la fin du premier trimestre 2020, soit avant la crise de la Covid-19.
Ces délais devraient encore se ralonger au cours des trimestres à venir et ce principalement à cause de la crise ayant frappé le secteur de la construction – et plus largement toute l’Économie – des suites des mesures prises pour tenter de lutter contre l’expansion de l’épidémie de Covid-19.
Pourtant, il n’en a pas toujours été ainsi…
En 1988, cette période était de 25 mois, avant de chuter à 13 dans les années 90 lors de la venue massive des juifs de l’ancien bloc soviétique.
Enfin, ce chiffre était encore de 27.4 mois en 2014.
À noter que cette tendance est similaire aux États-Unis avec des délais toutefois plus courts : 10.5 mois en moyenne au début des années 2000, contre pratiquement 17 actuellement.
En Israël, les professionnels du secteur ont identifié 5 causes principales à cette tendance :
- Un manque de main d’oeuvre ;
- Des projets de plus en plus sophistiqués ;
- Une dépendance aux importations ;
- Un secteur qui peine à se renouveler ;
- Des retards dans les délivrances de certificats d’occupation.
1. Un manque de main d’oeuvre
Dans les années 90, lorsque les délais de livraison avaient chuté à 13 mois, il y avait environ 80,000 ouvriers étrangers en Israël.
En comparaison, il n’y en avait que 16,000 (principalement de Chine) avant la crise de la Covid-19.
Lorsque l’on sait que ce secteur compte essentiellement sur les travailleurs étrangers, l’on peut aisément apprécier l’ampleur du manque cruel de main d’oeuvre amplifié par la Covid-19.
À noter qu’il manque également des professionnels qualifiés à l’instar des ingénieurs qui pourront encadrer les projets.
2. Des projets de plus en plus sophistiqués
Les projets résidentiels sont aujourd’hui plus complexes que de par le passé ce qui contribue également à allonger les délais de construction (et explique également l’augmentation également observée aux États-Unis).
Les projets sont plus grands, plus sophistiqués et plus techniques.
Même tendance pour les projets de rénovation urbaine qui sont également plus complexes et se multiplient.
3. Une dépendance aux importations
Chaque phase d’un projet de construction nécessite une gestion et une organisation optimales : excavation et trempage, construction du squelette, la phase finale qui comprend les systèmes électromécaniques soutenant le bâtiment jusqu’à la livraison effective des appartements.
Ces phases nécessitent une planification minutieuse, une estimation des coûts et une gestion budgétaire, une bonne gestion des employés, une bonne gestion sur le terrain et une coordination parfaite de tous les intervenants.
Chacune de ces étapes dépend également de la disponibilité des matières premières, et d’autres influences externes telles que les conditions météorologiques, les incidents de sécurité, la fermeture des territoires, etc…
Le manque de matières premières est l’un des maillons essentiel à l’avancement d’un projet de construction.
Le marché local repose sur les importations de matières premières, principalement de Chine mais aussi d’Italie et d’autres pays ; or, lorsque les cieux sont fermés en raison d’une épidémie mondiale, aucune matière première ne peut être importée et la construction s’en trouve arrêtée.
Ce phénomène est exacerbé en Israël par des grèves dans les ports ou encore une crise sécuritaire.
4. Un secteur qui peine à se renouveler
Au début de sa prise de fonction, Moshé KAHLON – ancien ministre des Finances – avait fait appel à une équipe de chercheurs dont le but était de répondre à la crise immobilière que connaissait le pays, en apportant des solutions pouvant augmenter le nombre de livraisons chaque année, mais aussi diminuer les temps de construction.
Ces-derniers avaient très vite établi qu’en l’état, le secteur immobilier peinerait à assurer la livraison de plus de 40,000 logements/an.
Et de fait, le gouvernement n’a jamais réussi à atteindre son objectif fixé de 60,000 nouveaux logements/an depuis l’écriture de leur rapport.
Afin de répondre à cette problématique, l’équipe de chercheurs recommandait l’accueil massif de travailleurs étrangers ou une révolution technologique, l’idéal étant une conjonction des deux.
Toutefois, l’expérience des années 90 a montré les limites de la technologie.
De fait, un promoteur s’appuyant sur la technologie doit avoir un horizon au long terme pour rentabiliser ses investissements, tandis que ceux s’appuyant sur une main d’oeuvre peu chère peuvent toujours la licencier et n’ont donc pas besoin de prendre de risques avec des investissements lourds et dont l’amortissement nécessite de nombreuses années.
Or, une fois la vague des années 90 passée, ceux ayant misé sur la technologie se sont trouvés en perte par rapport à ceux ayant misé sur une main d’oeuvre peu chère.
La leçon que les constructeurs ont alors tiré était qu’il valait mieux miser sur une main-d’œuvre bon marché, plutôt que sur des technologies qui nécessitent du temps de mise en œuvre et dont la rentabilité est plus lente au moins dans les premiers temps.
Le problème est que le gouvernement encourage encore et toujours cette approche, préférant encore aujourd’hui faire appel à des entreprises étrangères et des travailleurs étrangers, plutôt que d’encourager l’industrialisation de la construction par des subventions.
5. Des retards dans les délivrances de certificats d’occupation
Dernier problème, mais pas des moindres, la tristement célèbre bureaucratie israélienne qui ralentit passablement la délivrance des certificats d’occupation….
Évidemment, et si certains en doutaient, tous ces problèmes ont été exacerbés et à tous les niveaux, en raison des mesures prises pour tenter de parer à l’expansion de la Covid-19, qu’il s’agisse de l’obtention d’un permis de construire à la délivrance d’un certificat d’occupation.
Et les conséquences sont malheureusement évidentes : une baisse du nombre de livraisons et donc une augmentation des prix de l’immobilier…qui va s’accélérer.
