Le contrat d’acquisition est l’acte juridique qui régit les droits et les obligations entre les Parties dans le cadre d’une transaction immobilière. Tant sur le fond que sur la forme, le contrat d’acquisition revêt une importance majeure.
Ses termes sont scrupuleusement négociés puis rédigés entre les avocats respectifs de l’acheteur et de la Partie venderesse. En cas de désaccord, son interprétation sera primordiale afin d’arbitrer entre les Parties.
Quelles sont les clauses essentielles à vérifier dans un contrat d’acquisition ?
La liberté des Parties de convenir dans un contrat des dispositions juridiques de leur choix, sous réserve du strict respect de la loi, est l’un des principes fondamentaux du système juridique israélien.
Néanmoins, l’Article 8 de la loi israélienne relative aux transactions immobilières prévoit une contrainte de forme et exige que le contrat d’acquisition d’un bien immobilier s’effectue par un acte écrit (à la différence d’un accord verbal).
Cette exigence est notamment destinée à éviter toute incompréhension entre les Parties et octroie au contrat une fonction majeure dans le cadre de la transaction immobilière.
De ce fait, il conviendra de procéder à une vérification minutieuse de l’intégralité de ses termes préalablement à sa signature.
La première étape consiste à s’assurer que les informations élémentaires relatives à la transaction sont exactes et notamment : l’identité de la Partie venderesse et de l’acheteur, l’orthographe de leurs noms et prénoms, l’adresse du bien ainsi que son numéro d’identification au Cadastre, le prix final convenu, l’échéancier et la date de remise des clefs.
De plus, selon le type de transaction des vérifications supplémentaires seront recommandées.
Transaction de particulier-à-particulier (seconde main)
Dans ce type de transaction, il conviendra notamment de contrôler les éléments suivants :
- L’inscription des vendeurs au Cadastre
Il sera nécessaire de s’assurer que les vendeurs sont inscrits en pleine propriété et qu’il n’y a pas de saisie ou de notifications inscrites en faveur d’ayants-droit. Le cas contraire, il conviendra d’anticiper la manière dont l’acheteur pourra à l’avenir être inscrit en tant que propriétaire. - L’absence de constructions illégales
Hormis l’engagement contractuel de la Partie venderesse à ce sujet, il sera recommandé de solliciter un expert qui sera en mesure de comparer la situation réelle à celle mentionnée dans les plans approuvés par la mairie.Par ailleurs, l’acheteur devra consulter les autorisations reçues par la Partie venderesse, à savoir : le permis de construire, le certificat de conformité (appelé en hébreu « Tofess 4 ») et le certificat de fin de construction (appelé en hébreu « Tofess 5 »). - Le mécanisme financier prévu afin de procéder au remboursement du crédit de la Partie venderesse (le cas échéant) et à la levée de l’hypothèque inscrite sur le bien en faveur de sa banque.
De fait, l’acheteur devra exiger de recevoir les clefs une fois que le bien immobilier est libre de toute hypothèque ou inscription en faveur d’un tiers.
Transaction en V.E.F.A.(première main)
Dans ce type de transaction, il conviendra notamment de contrôler les éléments suivants :
- Le cahier des charges.
Ce document, annexé au contrat, comporte la description de l’appartement et des parties communes, ainsi que les prestations fournies. Ce dernier devra être détaillé et précis. - Les plans de l’appartement et de l’étage, du rez-de-chaussée et du toit
Conformément à la Loi, le promoteur devra les annexer au contrat. - L’emplacement de la place de parking et de la cave (le cas échéant) ;
- La possibilité d’effectuer des modifications du bien immobilier, sous quelles conditions et sous quels délais.
- Le mode de garantie des fonds
Conformément à la loi israélienne, le promoteur a l’obligation de garantir les fonds de l’acheteur par l’un des moyens suivants :- Un accompagnement bancaire (ou par l’intermédiaire d’une compagnie d’assurance). Le cas échéant, pour chaque paiement effectué, l’acheteur recevra une garantie bancaire d’un montant équivalent ;
- Un échéancier selon l’avancée de la construction, conformément aux paliers prévus par la Loi. Dans ce cas, l’acheteur sera habilité à effectuer les paiements au fur et à mesure de la progression du chantier.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Maître Yonathan TSADIKA
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