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VEFA : Quels recours en cas de retard de livraison ?

L’acquisition d’un bien sur plan permet à l’acquéreur de choisir l’appartement de son choix et d’y effectuer des modifications. Bien que l’échéancier joint au contrat d’acquisition indique une date précise de livraison de l’appartement, de mauvaises surprises peuvent parfois survenir au cours de la construction et retarder la date de remise des clefs.
Quels sont les recours de l’acquéreur en cas de retard de livraison ? A partir de quelle date peut-on réclamer des indemnités ? Quel doit-être le montant de ces indemnités ? La  cause du retard peut-elle influer sur le montant des indemnités ?

L’article 5A de la loi relative aux acquisition immobilières prévoit que dans le cas où le constructeur ne remettrait pas les clefs de l’appartement au cours des 60 jours suivants la date de livraison fixée dans le contrat d’acquisition, les acquéreurs auront le droit de recevoir de sa part une indemnité jusqu’à la livraison du bien et ce sans nécessité de prouver qu’un dommage leur a été causé. Cet article de loi a pour objectif d’encourager le promoteur à respecter les délais tout en ré-équilibrant le rapport de force de ce dernier avec l’acquéreur.

Quel montant d’indemnité peut-on réclamer ?
La loi israélienne fixe clairement le montant des indemnités que devra verser le promoteur à l’acquéreur, comme suit :

Quand le paiement doit-il avoir lieu ?
Le promoteur a l’obligation d’effectuer le paiement des indemnités à la fin de chaque mois correspondant au mois écoulé. Par ailleurs, il est à noter que dans le cas où le retard de livraison dépasserait 60 jours de la date fixée dans le contrat, le promoteur devra alors dédommager rétroactivement l’acquéreur pour toute la période écoulée, y compris les 60 jours.

Le promoteur peut-il verser une indemnité moins importante ?
La loi israélienne stipule catégoriquement qu’aucun arrangement entre les Parties ne saurait se substituer aux dispositions prévues par le législateur, hormis dans le cas où il serait convenu d’un montant d’indemnités supérieur à celui mentionné dans les textes.

Dans quelles circonstances le promoteur peut-il ne pas verser d’indemnités ?
La loi prévoit que les Parties peuvent convenir dans le contrat d’acquisition de certains cas de force majeure, indépendants de leur volonté, justifiant que le promoteur ne verse pas d’indemnités à l’acquéreur. L’avocat de l’acquéreur devra alors se montrer vigilant lors des négociations précédents la signature du contrat et prendre en considération, en cas de retard, le rapport de cause à effet entre le cas de force majeure constaté et le retard occasionné.

A titre d’exemple, un tribunal israélien a réfuté les déclarations d’un promoteur qui affirmait que le retard de livraison du bien était dû à l’opération militaire « Rempart de Protection » qui avait retardé la construction du projet. Le juge a tranché qu’en l’absence de preuves concrètes quant au lien entre le cas de force majeure et le retard observé, le promoteur avait l‘obligation de verser l’intégralité des indemnités à l’acquéreur.

Les modifications des plans par l’acquéreur justifient-elles un retard ?
La demande de modification des plans du bien acquis occasionnera, dans la grande majorité des cas, un retard de livraison. En revanche, la jurisprudence indique que le promoteur devra clairement indiquer à l’acquéreur quel sera le temps nécessaire pour ce faire et respecter les nouveaux délais fixés.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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