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Quelles sont les principales étapes d’une acquisition immobilière dans un projet neuf ?

De la signature du bon de réservation et jusqu’à la remise des clefs, l’acquisition d’un bien immobilier sur plan est une opération qui s’inscrit dans la durée : des mois, voire des années.

Quelles sont les principales étapes de l’acquisition d’un bien dans un projet en construction ?
1. Le choix du bien et de son environnement.
La première étape est bien évidemment le choix du bien dont l’acquéreur projette l’acquisition, ainsi que de son environnement. Il faudra s’assurer que le bien correspond aux attentes du futur acquéreur : ces dernières seront différentes s’il s’agit d’un bien dans lequel l’acquéreur projette de résider ou s’il est destiné à un investissement.
Par ailleurs, il est recommandé de s’enquérir des plans d’aménagement du territoire au niveau municipal et régional. À titre d’exemple, la construction prévue d’un centre commercial ou d’infrastructures routières aux abords de l’immeuble influencera sur la valeur de ce dernier et sur la qualité de vie proposée aux futurs résidents.

2. La signature du bon de réservation.
Après avoir sélectionné le bien immobilier dont il projette l’acquisition, l’acquéreur validera son choix auprès du promoteur en lui signant un bon de réservation et – d’ordinaire – en lui remettant une caution prouvant son sérieux. Cependant, ce bon de réservation qui se résume généralement à une ou deux pages peut parfois contenir des clauses contraignantes, voire abusives.
Il conviendra donc pour l’acquéreur de s’assurer qu’il a la possibilité de renoncer à l’acquisition du bien sans encourir de pénalités et vérifier sous quels délais il est exigé de sa part de signer un contrat définitif.

3. Les vérifications juridiques préalables à la signature.
Consécutivement à la signature du bon de réservation, l’avocat de la partie venderesse transmettra à l’avocat de l’acquéreur l’ébauche du contrat d’acquisition ainsi que ses annexes.
L’avocat de l’acquéreur devra s’assurer que l’appartement qui a été présenté à son client correspond bien à celui qui va lui être vendu. Par ailleurs, il devra effectuer de nombreuses démarches auprès des administrations compétentes, entre-autres la municipalité et le Cadastre, afin de confirmer qu’aucun obstacle juridique ne menace la réalisation de la transaction ou les intérêts de son client.

4. L’obtention d’un financement.
Parallèlement aux vérifications juridiques ordinaires effectuées par son avocat, l’acquéreur devra se charger d’obtenir l’accord de principe d’un établissement bancaire, voire plusieurs, afin de financer sa future acquisition. L’établissement en question étudiera la situation financière de l’acquéreur mais prendra également en considération la nature juridique du bien afin de garantir que l’hypothèque inscrite en sa faveur puisse permettre la saisie du bien dans le cas où les échéances du prêt ne seraient pas honorées.

5. La signature du contrat d’acquisition.
Successivement à l’entente des Parties quant aux termes juridiques et aux conditions commerciales du contrat d’acquisition, il sera possible de procéder à la signature de ce dernier. Conformément à la loi israélienne relative aux transactions immobilières, au contrat d’acquisition devront obligatoirement être annexés les éléments suivants :
– Le cahier des charges, rédigé et rempli conformément à la loi ;
– Les plans de l’étage auquel se trouve l’appartement, du rez-de- chaussée et du toit ;
– Les plans du terrain tels qu’ils ont été soumis à l’approbation des autorités municipales ;
Attention : le système juridique israélien considère que toute personne ayant signé un contrat a compris et approuvé son contenu ainsi que ses engagements. Une fois signé par les Parties, le contrat d’acquisition devient un acte définitif et irrévocable, sauf dans certaines situations extrêmes qui auront été définies préalablement.

À suivre….
Dans le prochain article nous traiterons des étapes suivantes de l’acquisition, depuis la signature du contrat d’acquisition jusqu’à la remise des clefs.

Précision : Toutes les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique et/ou fiscal personnalisé au cas par cas.

Maître Yonathan TSADIKA
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