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Réformes de la BCI : quels impacts réels sur le marché immobilier ?

Une récente enquête a mis en lumière le fait que la réforme de la BCI entrée en vigueur en 2012 et voulant qu’un investisseur ne pourrait financer une acquisition qu’à 50 % de sa valeur, a poussé ces-derniers à se rabattre sur des logements situés dans la Périphérie et moins en vue que ceux se trouvant dans les grandes villes.


Pour rappel, fin 2012 entrait en vigueur une réforme promue par la BCI – Banque Centrale d’Israël – et voulant qu’un primo-accédant israélien (première acquisition) puisse financer son acquisition par un concours bancaire pouvant aller jusqu’à 75 %.
Le financement tombe à 70 % en cas de vente de son unique bien pour en acheter un autre, et à 50 % lorsqu’il s’agit d’un investisseur ; à noter qu’est défini comme investisseur celui possédant déjà un autre logement en Israël ou n’étant pas israélien.

Il est vrai que cette réforme a permis de faire baisser le risque-client et donc l’exposition des banques, pour autant elle a également affecter l’effet levier dont pouvait bénéficier les acquéreurs.
Cette réforme a notamment eu pour effet de pousser les emprunteurs à acheter des logements moins chers, éloignés du Centre et dans des zones socio-économiquement plus faibles, tout particulièrement les investisseurs selon les résultats de cette enquête.
D’ailleurs, ce constat n’est pas très étonnant ; de fait, les investisseurs cherchent principalement la rentabilité qui est bien évidemment fonction du levier, du prix d’acquisition, et d’autres paramètres tels que les perspectives de développement et donc de plus-value du quartier/de l’endroit dans lequel est située l’acquisition.
Les autres, ceux cherchant une résidence principale, prendront également en considération leur confort, le système éducatif, etc…


L’enquête permet également de démontrer que cette réforme a eu pour effet l’augmentation des taux d’emprunt ; afin de pouvoir compléter leur apport personnel, certains emprunteurs ont dû prendre un concours bancaire supplémentaire à des taux plus élevés que ceux pratiqués en matière de prêts immobiliers et pour des durées plus courtes.
En découle une deuxième augmentation des taux : de fait, pour respecter le coefficient d’endettement, ces mêmes emprunteurs ont dû rallonger leur durée d’emprunt sur le crédit immobilier, ayant pour effet une augmentation du coût de l’emprunt.

Qu’en résulte t’il dans les faits ?
Les primo-accédants ont acheté des appartements moins chers de 10 % en moyenne, ceux changeant de logement unique de 5 % et les investisseurs 22 %.Traduits en mètres carrés, il est question de 8 en moins pour les primo-accédants, 3 pour ceux changeant de logement unique et 15 (!) pour les investisseurs.Pour les premiers le taux moyen pondéré d’emprunt à augmenté de 0.40 % avec une durée moyenne d’emprunt ayant augmenté de 22 mois, 0.15 % et 6 mois supplémentaires pour les deuxièmes, 0.62 % et 18 mois en plus pour les investisseurs.

Enfin, sur un plan socio-économique, les primo-accédants ont sélectionné des quartiers moins bien classés, à savoir, sur une échelle de 1 à 10, 1.2 points en moins qu’avant la réforme ; il en est de même pour le deuxième groupe qui connaît une baisse de 0.40 points, ainsi que les investisseurs qui perdent 2 points.


Calcalist

augmentation des taux d'emprunt

Taux fixe non indexé

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