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Bien immobilier : un prix attractif n’est pas forcément synonyme d’une « bonne affaire » !

L’acquisition d’un bien immobilier est une opération complexe qui nécessite d’élaborer montages financier et juridique adaptés.
Cependant, le prix de vente annoncé, lorsqu’il est inférieur à celui du marché, n’est pas forcément le signe d’une occasion rêvée et dissimule parfois des complications futures. Afin de palier à ce type de situations, dont les conséquences juridiques et financières peuvent s’avérer funestes pour l’acquéreur, il incombera à ce dernier de procéder à toutes les vérifications requises préalablement à la signature du contrat d’acquisition.

Le futur acquéreur devra procéder à une série de vérifications juridiques au préalable de la signature du contrat d’acquisition afin de confirmer que le bien immobilier ne comporte pas de problème majeur pouvant justifier son prix de vente réduit.

1.     L’inscription des droits de propriété
Le système juridique israélien établit que divers registres sont en charge de l’inscription des droits de propriété immobilière.
L’inscription des droits peut s’effectuer auprès du Cadastre, qui est le registre gouvernemental officiel en charge de ces inscriptions, du Keren Kayemet LeIsrael (KKL) s’il s’agit d’un bail emphytéotique ou dans certains cas auprès d’une société privée qui se substitue à ces derniers.
Il conviendra de confirmer que le bien immobilier est convenablement inscrit auprès du registre compétent et vérifier que sa description correspond à la réalité.
Par ailleurs, les annexes du bien immobilier, telles que les places de parking ou caves devront également y être mentionnées.
Il sera recommandé de se montrer vigilant, car une irrégularité concernant l’inscription des droits de propriété est parfois la raison d’un prix de vente réduit.

2.     La vérification de l’identité des vendeurs
L’analyse d’un extrait du Cadastre, ou d’un récépissé des ayants-droit lorsque le bien est inscrit sur un registre indépendant ou auprès du KKL, est destinée à confirmer que les vendeurs sont bien propriétaires et disposent des prérogatives légales afin de procéder à la transaction.
Il conviendra de minutieusement contrôler l’identité des vendeurs et de s’assurer que le nom indiqué sur le contrat d’acquisition est identique à celui inscrit sur le registre des droits.

3.     L’absence de dettes ou de saisies
L’extrait du Cadastre ou le récépissé des ayants-droit permettent également de renseigner l’acquéreur quant à d’éventuelles dettes, saisies ou hypothèques inscrites par le vendeur en faveur d’un tiers.
À titre d’exemple, si lors de l’acquisition de son bien le vendeur a obtenu un prêt immobilier, l’établissement bancaire sollicité a probablement exigé que le bien en question soit hypothéqué en sa faveur.
Le cas échéant, il conviendra de stipuler dans le contrat d’acquisition sous quelles conditions l’hypothèque sera levée afin que l’acquéreur puisse réceptionner les clefs de son bien, libre de toute hypothèque.
Par conséquent, l’existence de dettes qui n’ont pas été réglées par le vendeur, ou d’hypothèques qu’il n’est pas possible de lever à ce stade, peuvent justifier d’un montant de vente en dessous des prix du marché.

4.     L’absence de constructions illégales et la conformité au permis de construire.
La loi israélienne stipule que toute modification extérieure ou toute modification intérieure majeure soit effectuée uniquement ultérieurement à l’obtention d’un permis de construire délivré par la municipalité.
En achetant un bien dans lequel des constructions illégales sont constatées, l’acquéreur s’expose à des sanctions de la part de la mairie qui pourra notamment exiger la remise en état du bien conformément au permis de construire.
Le cas échéant, le prix de vente peut être réduit car il prend en considération les frais de remise en état qui seront engagées par le futur acquéreur.

Par ailleurs, les plans d’aménagement urbains définissent le statut de chaque bien, à savoir s’il s’agit d’un bien destiné au logement, au commerce, à l’industrie, etc…
Il sera fortement recommandé de diligenter un expert qui visitera le bien préalablement à son acquisition, afin de confirmer la parfaite correspondance entre la situation sur le terrain et les autorisations municipales obtenues.

5.     L’analyse minutieuse des termes juridiques du contrat
Hormis les vérifications juridiques, l’analyse minutieuse de l’ébauche du contrat ainsi que l’élaboration des modifications des termes juridiques constituent une étape primordiale préalable à la signature du contrat définitif.
Certaines mentions figurant dans l’ébauche de contrat, notamment d’éventuelles clauses abusives, ou des lacunes concernant des clauses importantes, peuvent avoir des conséquences de taille pour l’acquéreur.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
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