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Ils achètent un appartement en prévision d’un Tama 38… qui ne viendra jamais !

Des vendeurs d’un appartement à Tel Aviv promirent aux acheteurs que l’immeuble allait être rénové dans le cadre d’un Tama 38.
Les malheureux acquéreurs ont démontré que les vendeurs savaient que cela n’aurait pas lieu ; le contrat a été annulé.

Le mot « potentiellement » est porteur de promesses, mais peut également se traduire par des déceptions.
Toutefois, qu’en est-il d’un point de vue juridique lorsqu’un appartement est vendu bien au-delà de sa valeur marchande sur la base de promesses voulant que le « potentiellement » allait se réaliser ?
Est-il possible d’annuler le contrat ? Le Tribunal de district de Tel Aviv a dernièrement dû arbitrer dans une affaire de ce type.

Le 30/08/2017 était vendu un studio incluant une parcelle du toit de 55 m2 au numéro 50 de la rue Yeshiahu à Tel Aviv pour la modique somme de 1.8 millions de shekels.
Aux termes du contrat étaient prévus 5 paiements dont un premier de 270,000 shekels permettant à l’acquéreur d’inscrire une mention en sa faveur au Cadastre.
Toutefois, le 31/08/2018, les acquéreurs dénoncent le contrat et déposent dans le même temps une plainte auprès du Tribunal de district afin que le contrat soit annulé, arguant que les vendeurs leur avaient vendu l’appartement en expliquant que l’immeuble allait faire l’objet d’un Tama 38.

Les acquéreurs avançaient par ailleurs qu’en amont de la signature du contrat de vente, les vendeurs avaient rencontré un architecte qui avait fait savoir qu’il n’y avait pas d’intérêt économique pour un promoteur à entreprendre un Tama 38 dans cet immeuble.
Par la suite, ils découvrirent que la valeur réelle du bien objet du litige était en fait de 511,000 shekels, soit moins d’un tiers du montant d’acquisition ; pour eux, il est donc question d’une tromperie avérée.
Pour leur défense, les vendeurs expliquent que les acquéreurs ont procédé à de nombreuses vérifications auprès de différentes administrations et que jamais ne leur fut promis que l’immeuble allait faire l’objet d’un Tama 38.

Le Tribunal a reçu la plainte des malheureux acquéreurs estimant qu’ils avaient été trompés.
Pour ce faire, ils se sont appuyés sur le témoignage de l’architecte qui a expliqué qu’un Tama 38 de type 1 [ndlr : renforcement de la structure existante, mise aux normes sismiques et construction de quelques étages supplémentaires] ou de type 2  [ndlr : projets consistant à reloger les habitants d’un immeuble/quartier provisoirement, afin de détruire leur immeuble/quartier et de reconstruire plus grand et neuf ; les anciens propriétaires reçoivent en contre-partie un appartement dont les loyers sont payés durant la durée des travaux, puis un logement plus grand] ne présenterait pas d’intérêt économique pour un promoteur, et ce en raison de l’étroitesse du terrain existant limitant les droits de construction.

L’architecte a également témoigné du fait que les vendeurs l’avaient consulté avant la vente du studio et qu’il leur avait exposé les mêmes arguments, ce qui permit d’établir que les vendeurs avaient vendu le bien selon un prix tenant compte d’un futur projet de Tama 38 et ce en dépit du fait qu’ils savaient qu’il n’en serait rien.

Le Tribunal a également reçu les arguments des plaignants expliquant que les vendeurs avaient expliqué que d’ici quelques années ils récupéreraient un appartement de 100 m2 d’une valeur de 3.5 millions de shekels et ce pour plusieurs raisons : la plupart des appartements sont occupés par des locataires, il n’y a pas de personnes âgées dans l’immeuble [ndlr : ce sont généralement les principaux réfractaires aux projets de Tama 38] et tous les immeubles voisins auraient déjà validé le projet à venir.

Le Tribunal a estimé que les vendeurs s’étaient servis du potentiel projet de Tama 38 à venir pour vendre le studio plus de 3 fois sa valeur réelle et ce tout en sachant que ce projet ne verrait jamais le jour selon toutes vraisemblances.

Pour toutes ces raisons, le Tribunal a prononcé l’annulation du contrat et ordonné aux vendeurs de restituer aux acquéreurs les fonds versés lors de la signature du contrat d’acquisition.

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