Moisissure, amiante, fuites, etc..., qui paie ? Bailleur ou locataire ? - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Moisissure, amiante, fuites, etc…, qui paie ? Bailleur ou locataire ?

Une famille louant un appartement à Jérusalem a dernièrement découvert de l’amiante dans son plafond, que la tuyauterie du bien loué se bouchait plus que d’accoutumée, mais également que les murs sont gangrenés de moisissure en raison de l’humidité.

Le bailleur se défausse de toute obligation de réparation invoquant l’un des articles du contrat de location prévoyant qu’il est de la responsabilité des locataires de prendre en charge toute malfaçon ou réparation à effectuer.

Un cas vient dernièrement remettre en lumière les inégalités en matière de rapport de force entre bailleur et locataire en Israël.
Peu après avoir signé un contrat de location, le couple découvre que le plafond est rempli d’amiante, les murs gangrénés de moisissures en raison des nombreuses infiltrations d’eau… sans parler d’une tuyauterie pour le moins capricieuse, se bouchant au rythme du calendrier lunaire.
Inutile d’évoquer le cas de l’isolation et de l’installation électrique…
Généreusement le propriétaire se propose de réaliser lui-même les différents travaux, non pas en raison d’une certaine expertise dans le domaine, mais plutôt pour faire l’économie du concours d’un professionnel ; il s’improvise même expert en amiante, voulant lui même s’occuper du plafond.
Et de fait, d’un point de vue contractuel, il s’agît là de générosité : l’infortuné couple a signé une clause dans le contrat de location voulant que toute réparation serait à leur charge en cas de problème survenu durant la période de location.

Se pose alors la question de la légalité de cette clause.
Et sur ce point, la loi israélienne régissant les rapports entre bailleurs et locataires est très claire : toute dégradation et/ou réparation résultant d’un mauvais usage du bien loué sera à la charge des locataires, tandis que celles étant la conséquence de malfaçons ou du vieillissement naturel du bien seront à la charge du bailleur.
Or, est établi que dans le cas d’un contrat de location signé dont les clauses contrediraient la loi, c’est cette dernière qui primerait sur les clauses du contrat.
Pis, dans le cas présent, et conformément aux dispositions prises en matière d’amiante en 2011, seul un professionnel est autorisé à se charger de ce type de travaux ; par ailleurs, la loi stipule que le bailleur aurait dû informer les futurs locataires de la présence d’amiante avant la signature du contrat.

Ce cas est intéressant, car symptomatique de l’inégalité des rapports de force entre bailleurs et locataires, mais également des craintes de ces-derniers.
Ce rapport de force est notamment exacerbé par une absence de l’offre d’une part, mais également de régulation.
De fait, les baux signés le sont généralement pour une durée de 12 mois, avec dans certains cas une option de renouvellement de 12 mois supplémentaires.
Par ailleurs, la loi ne prévoit aucune obligation en matière de :

  • Plafonnement de l’augmentation du loyer : le bailleur peut pratiquer l’augmentation qu’il souhaite entre la signature de de 2 baux ;
  • Trêve hivernale ;
  • Baux longs termes : ces-derniers sont généralement signés pour une période de 12 mois ;
  • D’obligation de souscription à une police d’assurance reconstruction/sinistre/habitation ;
  • Etc…

Face à cette situation, le gouvernement a entrepris de lancer des projets immobiliers sous sa tutelle qui seront exclusivement destinés à la location.
Belle initiative, qui en est cependant à ses débuts et donc loin de répondre à la demande sur fond de population grandissante et de pénurie de biens immobiliers entraînant une augmentation des prix à l’achat comme à la location.
Ainsi, ceux n’ayant pas à ce la capacité financière stade d’accéder à la propriété foncière voit cette possibilité s’éloigner un peu plus, le coût de leur location augmentant…en même temps que les coûts à l’achat, tandis que leur capacité à économiser l’apport personnel requis diminue…

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