Le marché israélien en constante augmentation – 2ème partie: Jérusalem

Depuis presque dix ans, le marché immobilier israélien a connu une augmentation constante, y compris à Jérusalem.

Jérusalem

Quartier Ir Ganim Bet: la frontière de la classe moyenne

Les plus fortes hausses de prix à Jérusalem – certaines de 131% au cours des huit dernières années, comparées à une moyenne de 79% pour toute la ville, étaient assez étrangement dans l’une des régions les plus pauvres de la capitale. Du moins telle était la situation jusqu’à il y a quelques années dans Ir Ganim Bet, mais ces dernières années des familles de classe moyenne ont emménagé. Selon certains experts immobiliers, la zone est soudainement devenue beaucoup plus attrayante après le développement du nouveau quartier de Givat Massuah qui a débuté en 2010.

Ir Ganim Bet est caractérisé par des immeubles d’habitation à forte densité, par opposition aux voisins d’Ir Ganim Aleph avec ses maisons unifamiliales. Celui-ci est divisé en deux sections – une zone plus ancienne ou la plupart des appartements sont des trois pièces, et une zone de nouvelle construction, même si elle ne représente que quelques centaines d’unités.

Les appartements les plus anciens peuvent désormais atteindre 1 million de shekels pour les trois pièces, tandis que pour les nouveaux, certains d’entre eux dans les hautes tours, la moyenne est de 2 millions à 2,1 millions de shekels pour les quatre pièces. Les appartements à cinq pièces sont dans la gamme de 2,5 millions de shekels.

Outre les résidents vétérans, qui comprennent de nombreux immigrants, les nouveaux arrivants sont de jeunes couples essentiellement religieux et ultra-orthodoxes, avec les nouveaux blocs d’appartements occupés par la classe moyenne de sionistes religieux, ainsi que les non-religieux. La nouvelle construction en hauteur offre une vue magnifique depuis le sommet des collines, et comme le quartier est bien desservi par les transports publics à des endroits comme Malha Mall, cela a ajouté de l’attrait à la région.

Mais Ir Ganim Bet est encore un des quartiers les moins chers de la ville. En effet, les appartements les plus anciens construits dans les années 1970 sont encore les moins chers de Jérusalem à environ 940 000 shekels pour trois pièces.

Quartier Har Nof: le plafond a été atteint

La plupart des premiers logements à Har Nof dans les années 1980 étaient occupés par des habitants venus de la communauté religieuse sioniste. Au cours des dernières années le quartier est devenu ultra-orthodoxe, Haredi, mais contrairement à de nombreux quartiers de Jérusalem qui sont passés par un processus similaire, Har Nof attirait une population mieux lotie et les prix ont grimpé rapidement.

Mais cela est désormais dans le passé. Au cours des huit dernières années, les prix à Har Nof ont augmenté de seulement 44%, la plus faible augmentation dans la ville.

Le quartier n’est plus attrayant pour les gens aisés ou les jeunes. En manque de nouvelles constructions, il est sans intérêt pour les haredim aisés, mais il est trop cher pour les jeunes couples, en particulier par rapport aux autres zones Haredi. Le prix moyen pour un appartement de quatre pièces est maintenant d’environ 1,8 millions de shekels, tandis que les appartements cinq pièces coutent environ 2,3 millions de shekels.

Pour les Haredim mieux lotis, des quartiers comme Givat Moshe et Kiryat Shaul avec de nouvelles constructions sont devenues plus attrayants, alors que les jeunes couples Haredi se déplacent vers des endroits beaucoup moins chers comme Beit Shemesh et Modi’in Ilit en dehors de Jérusalem. Les prix à Har Nof ont atteint leur plafond. Selon certains professionnels du marché immobilier, actuellement seuls les résidents étrangers peuvent se permettre les maisons chères.