En dépit de l’augmentation des prix de l’immobilier, les chiffres de la BCI -Banque Centrale d’Israël – sont sans appel : le montant des emprunts est en baisse. La cause ? L’augmentation des taux en réponse à celle des fonds de garantie hypothécaire à mettre en collatéral des concours bancaires octroyés.
Ceux ayant songé il y a peu à refinancer leur prêt ou encore à solliciter un concours bancaire et qui ont finalement remis leur projet à plus tard doivent actuellement s’en mordre les doigts. Les chiffres de la BCI pour le mois de juillet 2016 publié le 24 aout font état d’une augmentation des taux d’emprunt ; il en va de même pour le prix de l’immobilier.
Ainsi, pour ce qui est des formules indexées à l’inflation, le taux moyen est actuellement de 3.15 % contre 2.15 % en juillet 2015 ; pour les non-indexées à l’inflation, l’on passe de 2.38 % à 2.83 %.
Cette augmentation s’explique par le durcissement des exigences de la BCI en matière de fonds de garantie hypothécaire à immobiliser en collatéral des prêts (et qui seraient disponibles en cas de non-paiement du prêt), cette dernière jugeant que les banques sont trop exposées sur le marché hypothécaire.
De fait, au cours des 3 dernières années, le volume global des prêts hypothécaires n’a fait qu’augmenter, pour atteindre le chiffre record de 65 millions de shekels pour la seule année 2015.
Bien que conformément aux accords de « Bâle III » [Ndlr :suggestions de nouvelles réglementations destinées au secteur bancaire mondial] la BCI fixe des objectifs trimestriels aux banques, dans le cas de cette augmentation des collatéraux, elle leur a laissé jusqu’à la fin 2016.
Les banques devant immobiliser plus de fonds ont donc moins de disponibilités et veulent gagner plus sur les fonds décaissés, d’où augmentation de leurs marges pratiquées sur les formules d’emprunts et donc augmentation des taux.
Des prêts plus petits.
La BCI avance que cette augmentation des collatéraux contribue à la stabilité des banques.
Toutefois, lors d’une conférence ayant eu lieu en juillet, le gouverneur de la BCI explique que cette augmentation des collatéraux n’est pas la cause de l’augmentation des taux par les banques ; selon elle, elle découle du fait que les banques estiment également que le marché hypothécaire est un marché à risque.
Ainsi, en augmentant ses taux, la banque s’assure de ne pouvoir prêter qu’à ceux étant en mesure de pouvoir emprunter – car soumis au coefficient d’endettement imposé par la BCI – et donc une clientèle plus choisie.
Face à cette augmentation des taux et donc à des remboursements plus importants, les emprunteurs contractent des prêts moins importants : l’emprunt moyen est passé de 697,600 nis pour juin 2016 à 665,700 nis pour juillet 2016, soit une baisse de 4.50 % (!), plus forte baisse depuis novembre 2015.
Bien que juillet 2016 a connu une légère augmentation du nombre de prêts contractés avec 45 prêts de plus que pour juin 2016, soit 8,041 emprunts décaissés, le volume total des prêts a atteint 5.35 milliards de shekels en dépit des projections qui tablaient sur 5.8 milliards de shekels, soit 4 % de moins que pour juin 2016, mais 18.70 % de moins que pour juillet 2015.
Cette dernière donnée est toutefois à tempérer : durant cette même période, il y eut une ruée des investisseurs sur le marché du fait de l’augmentation de la taxe d’acquisition pour ces-derniers. Ils représentaient 17 % du volume global emprunté contre 13 % pour juillet 2016 (733 millions de shekels).
De plus en plus d’interventions des parents.
La donnée la plus inquiétante pour la BCI est l’augmentation de la durée du prêt moyen qui est passée de 19.4 ans pour juillet 2015 contre 22 ans pour juillet 2016 (!).
En d’autres termes, les emprunteurs de juillet 2016 payeront plus longtemps, plus cher et pour un emprunt moins important que ceux de juillet 2015.
Par ailleurs, les financements oscillant entre 30 % et 45 % de la valeur de l’appartement sont en hausse de 3 %, tandis que ceux oscillant entre 60 et 75 % sont en baisse de 2.60 % : l’apport personnel augmente du fait de l’augmentation des taux et de ses conséquences.
Enfin, de plus en plus de parents empruntent avec leurs enfants. De fait, en l’absence d’apport personnel et face à l’augmentation des taux et donc celle des mensualités qui peuvent être pénalisant en cas de coefficient d’endettement trop élevé, certains parents ont le statut de » garants-emprunteurs » dans le prêt de leurs enfants, ce qui les oblige à prendre part au minimum à 25 % de la mensualité.
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