Le 14/11/2016 s’est tenue en présence du Gouverneur de la BCI – Banque Centrale d’Israël – une réunion débattant de la limitation du taux directeur [ndlr : appelé plus communément Prime] dans la composition des emprunts bancaires et entrée en vigueur en 2011 afin de protéger les emprunteurs.
Cette limitation augmente de façon significative le coût d’un emprunt.
L’augmentation des prix de l’immobilier au cours de ces dernières années a eu plusieurs effets néfastes pour les acquéreurs, d’une part l’augmentation des prix, d’autre part l’augmentation des taux, pouvant se traduire par un coût supplémentaire de l’emprunt de plusieurs centaines de milliers de shekels.
Pourtant, le contexte actuel de taux directeur quasiment nul [ndlr : il est actuellement de 0.10 %] aurait du permettre aux acquéreurs de réaliser de grosses économies sur leur emprunt bancaire. Dans les faits, les mensualités sont élevées ; pourquoi ?
La première raison est la réforme imposée aux banques en mai 2011 par l’ancien Contrôleur des banques – Doudou ZAKEN – limitant la composition des prêts à 1/3 en variable court terme [ndlr : période de révision inférieure à 5 ans] ; cette limitation n’affecte que les israéliens.
La plupart des israéliens contracteront cette partie en Prime, qui est une formule indexée au taux directeur de la BCI, majoré d’une commission bancaire de 1.50 % ; le Prime pur est donc à 1.60 % actuellement. Cette formule étant généralement commercialisée par les banques avec une marge négative, le taux pour l’emprunteur oscille actuellement entre 0.80 % et 1.10 %.
Pour les 2/3 restants, les emprunteurs doivent se rediriger vers des formules plus chères dont le taux d’emprunt dépasse généralement les 4 % actuellement.
Selon l’estimation de Shlomo KARAI, docteur en Économie à l’Université de Bar Ilan, cette limitation aurait permis aux banques d’engranger environ 10 milliards de shekels supplémentaires de mai 2011 à janvier 2016 et devrait permettre aux banques d’engranger 5 milliards de shekels supplémentaires pour l’année 2016.
Cette règlementation avait 3 buts principaux : limiter les emprunts bancaires à la faveur d’un taux d’emprunt bas et ainsi empêcher une ruée sur l’immobilier et l’augmentation de ses prix, protéger les ménages quant aux fluctuations d’un emprunt en taux variable et limiter le volume des emprunts par ménage.
Aucun de ces buts n’a été atteint ; de fait, les prix de l’immobilier n’ont eu de cesse d’augmenter poussant les ménages à augmenter leurs emprunts et la concurrence entre les banques est quasi-inexistante.
Pour autant, sur le papier les intentions de la BCI étaient louable. Cette dernière explique que dans le cas de l’augmentation d’1 % du taux directeur, la mensualité sur cette partie peut augmenter jusqu’à 15 %, ce qui pourrait être dramatique…. mais dans les faits ce calcul ne tient pas : pour un emprunt d’1 million de shekels sur 20 ans, cette augmentation amèneraient les mensualités à 5,858 nis pour un ménage ayant contracté un emprunt selon les nouvelles conditions d’emprunt de la BCI contre 5,088 nis pour un ménage dont le prêt serait composé à 70 % de Prime…. soit 770 nis/mois en plus.
Le seul cas pour lequel le raisonnement de la BCI s’avèrerait être vrai serait celui où le taux directeur dépasserait les 5 %, scénario actuellement improbable. Dans un pareil cas, les mensualités seraient de 6,602 nis/mois pour un ménage ayant contracté un emprunt selon les nouvelles conditions d’emprunt de la BCI contre 6,825 nis/mois pour un ménage dont le prêt serait composé à 70 % de Prime…. soit 223 nis/mois en moins.
Ainsi, la BCI protège les ménages d’une hypothétique augmentation de 223 nis/mois au prix de 770 nis/mois (!) ; en d’autres termes : un gaspillage d’argent terrible pour des ménages se trouvant à un stade de leur vie où chaque shekel compte…
Mais ce constat édifiant ne s’arrête pas là : pour un ménage ayant souscrit un emprunt d’un million de shekels en 2011 après que la nouvelle règlementation de la BCI soit entrée en vigueur, avec un emprunt composé à 30 % de Prime et 70 % de taux fixe non-indexé à 5.80 %. Depuis janvier 2012, ce ménage a remboursé 353,399 nis, dont 145,579 shekels de capital, tandis que s’il avait pu contracter un emprunt intégralement en Prime, le remboursement total eut été de 273,322 nis dont 200,865 nis de capital.
Calcalist
