Lors de la signature du contrat d’acquisition d’un appartement en VEFA – Vente en État Futur d’Achèvement -, l’acquéreur n’a bien évidemment pas la possibilité de visualiser concrètement le bien qu’il acquiert et doit se contenter des informations fournies par le promoteur et contenues dans le contrat, le cahier des charges et les plans. De surcroît, les nombreux documents qui vont être signés entre les Parties ont été rédigés par le cabinet d’avocats représentant le promoteur et de ce fait les droits de l’acquéreur sont à même de ne pas être suffisamment défendus.
Règle numéro 1 : Le cabinet d’avocats du promoteur ne défend pas les intérêts de l’acquéreur.
Bien qu’il soit communément exigé de l’acquéreur de rémunérer le cabinet d’avocats du promoteur, ces honoraires, dont le montant est plafonné par la loi à 5,000 NIS + TVA, correspondent uniquement à la prestation fournie par ce cabinet d’avocats lors de l’inscription de la copropriété au cadastre (affectation des lots) une fois la construction du projet achevée. En revanche, lors de la rédaction du contrat et de ses annexes, le cabinet d’avocats du promoteur se soucie en premier lieu des intérêts de son client et n’est pas habilité à représenter les deux Parties.
Règle numéro 2 : La signature du bon de réservation.
Après avoir trouvé le bien correspondant à ses attentes, l’acquéreur se retrouve souvent seul dans le bureau de commercialisation du projet face aux commerciaux du promoteur qui lui demandent de signer rapidement un bon de réservation afin d’entériner la réservation de l’appartement sélectionné. Ce bon de réservation, relativement sommaire et apparemment inoffensif, comporte parfois des clauses abusives.
Au préalable de la signature du bon de réservation, l’acquéreur devra examiner dans quelle mesure sa signature sur ce document est contraignante et quelles sont ses possibilités de renonciation si finalement il décidait de ne pas acquérir le bien en question. C’est à ce stade que l’acquéreur devra également se soucier du mode de financement, notamment par le biais d’un concours bancaire, dans le cas où ses fonds propres seraient insuffisants au financement de l’acquisition du bien dans son intégralité.
Dans le cas d’un concours bancaire, la banque vérifiera bien évidemment le coefficient d’endettement du foyer, mais également la nature juridique du bien, qui sera décisive lors de la décision de la banque quant à l’octroi du financement.
Règle numéro 3 : Attention aux mauvaises surprises et omissions dans le contrat.
Le contrat d’acquisition comporte fréquemment des failles susceptibles de nuire à un acquéreur non averti. Certaines données primordiales pourraient s’avérer être inexactes, incomplètes voire manquantes.
Le rôle de l’avocat de l’acquéreur sera alors de combler ces lacunes et de négocier la rectification de certaines clauses rédigées par le Conseil du promoteur afin de protéger au mieux les intérêts de son client.
Certaines données basiques définissant le bien en cours d’acquisition doivent impérativement être mentionnées dans le contrat, entre-autres : la localisation du projet, le nombre de pièces, l’étage, la surface, la date précise prévue pour la livraison de l’appartement, le numéro de place de parking et de cave.
En outre, l’avocat de l’acquéreur devra s’assurer que les conditions imposées au promoteur par la loi israélienne sont respectées, notamment : la garantie des fonds qui seront payés par l’acquéreur (par le biais de garanties bancaires ou de l’inscription d’une note suspensive au cadastre), la période de responsabilité du promoteur quant aux réparations dans l’appartement, ainsi que l’ensemble des aspects juridiques inhérents à la transaction (propriété du terrain, octroi du permis de construire, hypothèque du terrain, etc…).
C’est seulement lorsque toutes ces règles auront été respectées que l’acquéreur pourra envisager de signer le contrat d’acquisition.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Maître Yonathan TSADIKA
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