La location saisonnière à le vent en poupe ces dernières années en Israël ; de fait, elle est de plus en plus privilégiée tant pour pour les vacanciers que pour les propriétaires de biens immobiliers.
Ainsi, de nombreux sites internet proposent la mise en contact entre propriétaires et vacanciers permettant d’accueillir ces derniers pour une courte durée en leur louant un appartement en zone touristique.
Quelles sont les précautions juridiques et fiscales à prendre avant de louer son appartement en location saisonnière ?
Une location à des fins commerciales
Les Autorités fiscales considèrent les revenus des loyers perçus dans le cadre des locations saisonnières comme étant à but commercial et non à des fins d’habitation. Par conséquent, il n’est pas envisageable de bénéficier des régimes fiscaux avantageux appliqués aux locations à des fins d’habitation (lien article précédent), que ce soit le régime forfaitaire à 10% ou à plus forte raison l’exemption totale d’impôts en dessus de 5,010 NIS (montant appliqué en 2017).
Cette différence de régime fiscal est due aux caractéristiques bien distinctes entre les deux types de location : d’une part la location à des fins d’habitation comprend un bail pour une durée relativement longue (en général un an minimum, voire davantage) et l’identité des locataires est inchangée alors que la location saisonnière se distingue par des contrats de courte durée (en général quelques jours ou semaines) et dont l’identité des locataires est variable.
L’imposition sur les loyers perçus
Afin de déterminer la fiscalité appliquée aux locations saisonnières, il conviendra dans un premier temps de cibler la catégorie de revenu : il peut s’agir soit d’un revenu généré dans le cadre d’une activité commerciale active, soit d’un revenu défini comme étant « passif ».
Les revenus générés dans le cadre d’une activité commerciale active seront imposés selon un barème progressif imposé par la loi et mis à jour chaque année, variant entre 10% et 50%, selon le tableau suivant :
En revanche, le barème d’imposition des revenus générés par une activité commerciale passive démarre à 31%, selon le tableau suivant :
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)
La loi israélienne relative à la TVA stipule que la location d’un « hôtel » est soumise à la TVA. Conformément à la définition mentionnée dans la loi, un « hôtel » est un lieu dans lequel peuvent séjourner minimum cinq personnes, avec ou sans rémunération.
En revanche, si la définition d’ « hôtel » ne s’applique pas à l’appartement mis en location saisonnière (par exemple s’il s’agit d’un studio ne pouvant pas contenir minimum cinq personnes) ou si l’appartement est loué à des touristes conformément à l’article 30(A)(8) de la loi, les revenus des loyers perçus seront exemptés de TVA.
Caisse d’assurance maladie et taxe santé
La location saisonnière est soumise au paiement de la taxe à la Caisse d’assurance maladie (le « Bitouah’ Leumi ») et à la taxe santé. Le montant de ces taxes sera proportionnel aux revenus perçus.
Le contrat de location
La loi israélienne relative aux contrats, ainsi que la jurisprudence, donnent largement préséance à la volonté des Parties qui sont libres de régir leurs droits et devoirs à leur guise, sous condition de respecter la loi. Le propriétaire devra rédiger un contrat de location détaillé afin de défendre au mieux ses intérêts et notamment décrire la situation du bien, les modalités de paiement, le montant du loyer, la durée du contrat, les dates et heures d’arrivée et départ.
Avant de signer un contrat de location de vacances, le propriétaire pourra demander le paiement d’une avance sur réservation et d’une caution qu’il pourra saisir en cas de dégradation de son bien immobilier.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il
