Le principe de la loi sur la  » cellule familiale  » a pour but de stopper les investisseurs enregistrant leurs acquisitions immobilières au nom de leurs enfants pour éviter notamment le paiement de la taxe d’acquisition.

Afin d’éviter de payer des taxes d’acquisition trop lourdes ou encore de ne pas être assujettis à  » l’impôt sur le 3ème appartement « , nombre d’investisseurs ont déguisé leurs acquisitions en les mettant au nom de leurs enfants ou de proches.
Un verdict de la Cour d’appel du district de Tel Aviv publié il y a quelques semaines a décrété que les logements acquis au nom des enfants seraient pris en compte dans le patrimoine de la cellule familiale.
Cette décision implique notamment que cette acquisition sera soumise à la taxe d’acquisition à laquelle sont soumis les investisseurs, pour peu que les parents soient déjà en possession d’autres logements et quand bien même l’enfant n’en possèderait pas d’autres.

Ce verdict a été rendu dans le cadre d’acquisitions faites par 6 enfants sous tutelle de leurs parents au sein d’un groupement d’achat à Tel Aviv connu sous le nom de  » Tour des jeunes  » ; à noter que cette tutelle était autorisée par le tribunal.
Dans le compromis fait entre l’administration fiscale et les membres du groupement d’achat a été décrété que les droits acheté en son sein étaient des droits immobiliers et donc des logements.
Du côté des appelants, ils ont été déboutés dans leur demande de qualification de leur investissement en unités de logements, ayant été décrété par le Cadastre qu’il s’agissait bien de logements.

Le débat a eu lieu autour de la notion de cellule familiale ; de fait, la règlementation fiscale encadrant les acquisitions immobilières prévoit qu’un acquéreur, son conjoint et leurs enfants de moins de 18 ans (sauf dans le cas où ils seraient mariés) seront considérés comme une cellule familiale. Les appelants arguent que dans la rédaction de cet article il est uniquement question d’un acquéreur et de ses enfants et non pas des parents d’un acquéreur ; ce à quoi le Cadastre a répondu que cette notion allait bien évidemment dans les 2 sens.

Cette question et le principe de cellule familiale se retrouve également dans le cas d’exonération de taxe sur la plus-value dans le cadre d’une vente faite par un mineur.

L’importance de la notion de la  » cellule familiale  » est d’éviter le détournement de la loi  en inscrivant un bien immobilier au nom de chaque membre de la famille afin de bénéficier d’une taxe d’acquisition avantageuse dans le cadre d’une première acquisition immobilière.
Ainsi, cette notion permet au Cadastre de déterminer qui sont réellement les bénéficiaires des droits inscrits au Cadastre, à savoir les membres de la  » cellule familiale  » comme définit dans la loi fiscale et non pas forcément l’acquéreur inscrit dans ses registres.

Dans son verdict, le Tribunal a décrété qu’en dépit du fait que la rédaction de la loi permettrait l’acquisition d’un bien immobilier par un mineur qualifié en tant que premier bien immobilier d’un point de vue fiscal, l’intention de la loi est en fait de qualifier les parents et leurs enfants mineurs vivant sous le même toit comme une seule et même cellule familiale, sans tenir compte de la description de cette dernière par le rédacteur de la loi.
Ainsi, l’intention est de faire bénéficier la cellule familiale d’une taxe d’acquisition avantageuse en cas de première acquisition et non chacun de ses membres.

En conséquence de ce verdict, les parents pensant bénéficier d’une taxe d’acquisition réduite, voire nulle en cas d’acquisition de moins d’1,623,000 nis, ou encore d’une dispense de taxe sur la plus-value en cas de vente d’un bien, en inscrivant ce-dernier au nom de l’un de leurs enfants, ne pourront plus en bénéficier.

Le rédacteur de cet article est un avocat-associé au sein du Cabinet Yair BENYAMINI et avocats.

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