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La Banque Centrale d’Israël met fin à l’effet de levier immobilier
La Banque Centrale d’Israël met fin à l’effet de levier immobilier

Selon la dernière ordonnance de la BCI – Banque Centrale d’Israël – entrée en vigueur le 6/10/2021 et portant sur l’arrêt du levier à partir de son patrimoine mobilier comme immobilier, hypothécaire ou non, octroyé par un établissement bancaire ne pourra l’être dans le cadre d’une transaction immobilière et devra faire l’objet de vérifications selon les protocoles en vigueur en banque.

De plus, il est désormais impossible de faire levier depuis un bien immobilier déjà en sa possession pour l’acquisition d’un bien immobilier supplémentaire.
Quelles solutions ?

Coup dur pour les investisseurs ? Sans aucun doute !

Face à l’impuissance des politiques à endiguer l’inexorable flambée des prix de l’Immobilier en Israël, qui ne cesse d’augmenter depuis près de 15 ans, la BCI s’ingère à nouveau dans ce Marché, portant cette fois-ci un coup extrêmement dur : l’impossibilité pour les banques d’octroyer un financement immobilier ou destiné à une acquisition immobilière, qui ne résulterait pas de la seule et unique hypothèque du bien immobilier objet de la transaction.

En d’autres termes, finis les prêts commerciaux ou encore les leviers pris sur du patrimoine et dont l’affectation serait une acquisition immobilière.

Pour rappel, la BCI avait publié en juin 2021 les grandes lignes de cette nouvelle ordonnance afin de la soumettre aux questions et réponses que les banques pourraient avoir, mais surtout pour leur laisser le temps d’adapter leurs protocoles.

Le couperet est cependant tombé au 6/10/2021, lorsque la BCI a fait savoir que son ordonnance entrait en vigueur sans plus de délais.

Que dit l’ordonnance ? Tout financement non hypothécaire octroyé par un établissement bancaire ne pourra l’être dans le cadre d’une transaction immobilière et devra faire l’objet de vérifications selon les protocoles en vigueur en banque.

De plus, il est désormais impossible de faire levier depuis un bien immobilier déjà en sa possession pour l’acquisition d’un bien immobilier supplémentaire.
À noter que les prêts Lombard, bien que peu usités en Israël, sont également concernés par cette ordonnance.

L’une des exceptions prévue par la BCI, est la possibilité d’un prêt relai de 24 mois permettant de faire levier sur sa résidence principale pour une durée de 24 mois à la condition que plusieurs critères soient respectés :

  • L’hypothèque totale (crédits déjà en cours et le nouveau à venir) de la résidence principale n’excédera pas 50 % de sa valeur ;
  • Le financement total octroyé – hypothèque de l’acquisition et prêt relai – ne saurait excéder le montant de l’acquisition.

Par ailleurs, dans le cadre d’une acquisition en VEFA (première main ou achat sur plans), la banque pourra proroger la durée du prêt relai de 12 mois supplémentaires à compter de la livraison du bien immobilier dont l’acquisition fut l’objet du financement.

Autre exception prévue par la BCI, l’hypothèque d’un bien détenu par un parent du premier cercle familial – père, mère, frère ou sœur – afin de financer tout ou partie de l’apport personnel nécessaire à l’acquisition.

Là encore, l’hypothèque totale (crédits déjà en cours et le nouveau à venir) de la résidence principale n’excédera pas 50 % de sa valeur, et le financement total octroyé ne saurait excéder le montant de l’acquisition, avec une précision supplémentaire, à savoir l’affectation du prêt qui sera considéré comme un prêt « immobilier non-affecté », belle oxymore trouvée par la BCI qui se traduira dans les faits par un taux d’intérêt plus important, dans la mesure où le ratio d’immobilisation sur fonds propres pour ce type de prêt est plus important pour les banques que pour les prêts immobiliers.

À noter que l’Ordonnance de la BCI entre en vigueur en dépit des avertissements des banques qui estiment qu’elle nuira avant toute chose aux ménages israéliens, et plus largement aux clients des banques ; ces dernières avaient d’ailleurs fait connaître leur position par le biais d’une missive adressée à la BCI par la voix de leur syndicat.

L’ordonnance intervient dans un contexte où mois après mois, des records ont été battus tant sur le plan du volume de financements décaissés, que du nombre de transactions réalisées, avec un retour des investisseurs à la faveur de taux d’intérêts extrêmement bas pour Israël ainsi qu’à de fortes possibilités de levier à partir de leur patrimoine existant.

Apparaît comme évident, que la BCI a voulu refroidir le Marché par cette mesure prise ; qu’en sera-t-il dans les faits ?

Pour sûr, cette ordonnance vient porter un coup aux investisseurs ; de fait, un investisseur mal-averti devra apporter 50 % d’apport personnel pour pouvoir financer son investissement.

Il existe cependant des montages permettant d’aller au-delà de ce pourcentage de financement, certains en Israël permettant sur la base de la simple hypothèque du bien objet du financement de lever jusqu’à 70 % de l’enveloppe, d’autres solutions s’appuient sur un patrimoine détenu à l’étranger.

À noter que ces solutions peuvent également se combiner afin d’envisager des financements de l’ensemble de l’enveloppe (acquisition et frais).
Ces montages ne sont pour autant pas à la portée du premier venu et nécessitent de faire appel à des professionnels du milieu.

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