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Investisseur : Le financement par l’hypothèque d’un bien en votre possession est désormais interdit !
Investisseur : Le financement par l’hypothèque d’un bien en votre possession est désormais interdit !

Inquiété par l’état du marché immobilier et par les effets de levier auxquels ont recours les investisseurs, le Gouverneur de la BCI – Banque Centrale d’Israël – a décidé de durcir les conditions d’octroi d’un concours bancaire pour un investisseur.

Au sein de la BCI l’on estime cependant que cette mesure ne palliera pas la crise du Logement – seule l’augmentation de l’Offre le peut. Sur fond de prix de l’Immobilier en pleine augmentation et de records de volumes de crédits décaissés enregistrés chaque mois, la BCI a publié le 9/08/2021 un ensemble de mesures prises sur le marché des crédits immobiliers.

Il convient toutefois de préciser qu’il ne s’agit pas de réformes radicales et de nature à changer les tendances actuelles, mais plutôt de mesures permettant de tempérer le Marché, essentiellement du côté des investisseurs.

La mesure phare de la BCI est de mettre fin à l’octroi de crédits immobiliers levés à partir de l’hypothèque de biens déjà détenus par le candidat à l’emprunt.
De fait, afin d’augmenter le pourcentage de financement d’un investissement immobilier limité à 50 % de la valeur du bien sur la base de sa simple hypothèque, nombre d’investisseurs apportaient un bien déjà en leur possession en hypothèque supplémentaire.

Seule exclusion à ce cas de figure, ceux changeant de RP – Résidence Principale – et faisant levier sur cette dernière en attendant de la vendre ; pour ces derniers, il sera alors question d’un prêt-relai dont la durée ne pourra dépasser les 24 mois.

Cette mesure devrait principalement pénaliser les investisseurs, dont une large part à déjà fait levier sur un bien en sa possession pour procéder à l’acquisition d’un autre bien immobilier.

Des mesures prises mais pas suffisantes

La BCI a également décidé de mettre fin à deux mesures temporairement mises en place aux débuts de la crise de Covid-19.

La première concerne celle permettant de contracter un prêt non-affecté au concours de l’hypothèque d’un bien immobilier détenu à hauteur de 70 % de sa valeur ; dès la fin septembre 2021, elle reviendra à son ratio normal, à savoir 50 %.

Pourquoi la fin de cette mesure ?
La BCI estime que les banques sont déjà très exposées à l’Immobilier et qu’il est inutile de les y exposer encore plus ; quand bien même cette mesure permettait aux ménages de bénéficier d’un prêt à la Consommation à moindre coût.

La seconde mesure venant à prendre fin, est la question des fonds que les banques se doivent de mettre en place en collatéral des prêts octroyés, dont le ratio fut momentanément abaissé afin d’éviter aux banques d’être de se retrouver à court de liquidités permettant de soutenir l’Économie le temps que la pandémie soit passée.

L’offre, dans la ligne de mire

Bien qu’au sein de la BCI l’on soit préoccupé par l’état du marché de l’Immobilier, l’on estime toutefois que la solution ne viendra pas par un contrôle de la Demande (et donc de mesures bancaires en ce sens), mais plutôt par des solutions du côté de l’Offre, comprendre des mesures gouvernementales en ce sens.

De fait, tant que les ménages devant procéder à l’acquisition de leur RP ne verront pas de signes de mesures gouvernementales à venir, ils continueront à s’engouffrer dans le marché Immobilier et ce en dépit des mesures prises par la BCI pour tenter de freiner cette tendance.

Pour ce qui est des investisseurs, ils investissent massivement ce marché car ils y voient une opportunité, notamment à la faveur de taux d’emprunts bas, de valorisation de l’immobilier élevée (+ 7.20 % entre juin 2020 et juin 2021) et de mesures encourageantes prises en ce sens par l’Administration Fiscale qui a dernièrement passée la première tranche de la taxe d’acquisition de 8 à 5 % pour les investisseurs.

L’on estime d’ailleurs que les investisseurs représentent actuellement entre 15 et 20 % du Marché.

Un bémol toutefois aux mesures prises par la BCI, celui des instituts financiers en dehors du circuit bancaire et qui ne sont pas concernés par les mesures prises.
Les investisseurs pourraient éventuellement se tourner vers ces derniers au sacrifice d’un taux d’emprunt plus élevé.

À ce stade, semble que la BCI se contente de mesures ciblées sans radicalement changer la donne.
Pour autant, l’actuel Contrôleur des banques a enjoint les banques au cours de la conférence de Presse donnée dans le cadre de l’annonce des nouvelles mesures prises à être plus regardantes avant de délivrer leur accord de financement à un client à son coefficient d’endettement, son historique bancaire, son profil, etc…

Pour ce faire, il invite les banques à avoir recours à la plateforme développée en ce sens et accessible à toutes les banques, qui leur permettra d’avoir une image complète de leur futur client.

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