Le guide du Tama 38 – partie 2

Alors que dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) c’est le promoteur qui choisit le constructeur ainsi que les prestataires afin de construire le projet, la situation est très différente pour un immeuble dans lequel est appliquée la loi du Tama 38 : ce sont les copropriétaires eux même qui devront faire ces choix lourds de conséquences. Il faudra notamment choisir un constructeur fiable et professionnel qui devra mener à terme le projet.

Quelles précautions est-il impératif de prendre au préalable de la signature du contrat de coopération avec le constructeur ?
Quels sont les recours des copropriétaires en cas de défaillance de la part du constructeur ?

Après avoir sélectionné le constructeur de leur choix, les copropriétaires devront signer avec ce dernier un contrat définissant les modalités de leur coopération et incluant les engagements des parties.

Quel est le statut juridique du contrat de coopération ?
Le contrat de coopération a pour vocation de transmettre les droits de construction du toit au constructeur en échange des prestations fournies par ce dernier. Pour sa part, il devra notamment se charger d’effectuer les démarches auprès de la municipalité afin d’obtenir un permis de construire définitif lui permettant d’adapter l’immeuble aux normes sismiques. De plus, en l’absence de contraintes techniques ou autres l’en empêchant, le constructeur pourra nettement améliorer les conditions de vie des actuels propriétaires, notamment en ajoutant un ascenseur, en construisant des chambres fortes (« mamad ») pour chaque appartement, en rénovant l’extérieur et l’intérieur de l’immeuble, etc…

Etant donné que le contrat de coopération inclut une clause de cession des droits de construction du toit (qui vont être octroyés au constructeur), cet accord possède donc le statut juridique d’une transaction immobilière en bonne et due forme.

Que faut-il impérativement vérifier au préalable de la signature ?
A. L’identité du constructeur
Au préalable de la signature, les copropriétaires devront impérativement obtenir un maximum d’information concernant l’identité du constructeur. Il faudra notamment obtenir des preuves que le constructeur est apte à faire aboutir le projet, et notamment obtenir des réponses claires et explicites aux questions suivantes :

–  Quelles sont les capacités financières du constructeur ?
–  Combien de projets du même type a-t-il mené à terme ? Dans la mesure du possible :
les copropriétaires de ces projets ont ils été satisfaits de la prestation du constructeur ?
–  Quelle est son expérience ? Depuis combien d’années exerce-t-il dans ce domaine ?
–  Est-il en possession des polices d’assurances requises ?

B. Le contenu du contrat de coopération
Afin de défendre au mieux les intérêts de la copropriété, le contrat de coopération devra comporter certaines clauses primordiales relatives aux engagements du constructeur envers les copropriétaires :

– Les coordonnées du constructeur : Le contrat devra mentionner le nom de la société du constructeur, son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce ainsi que les coordonnées de son signataire légal ;

– L’obtention du permis de construire : Il est vivement recommandé d’ajouter une clause selon laquelle le contrat de coopération sera valable uniquement sous condition que le constructeur obtienne un permis de construire définitif, délivré par le département compétent de la municipalité ;

– La qualité des matériaux : Le constructeur devra s’engager quant à la qualité des matériaux qu’il va utiliser ;

– Les délais : Il sera primordial de définir sous quels délais devront débuter les travaux et quelle est la date estimée de remise des clefs ;

– L’inscription au Cadastre : L’augmentation du nombre d’unités de logements dans l’immeuble inclut une modification de la copropriété au Cadastre. Il conviendra de s’assurer qu’il est explicitement convenu dans le contrat que c’est le Cabinet d’avocats représentant le constructeur qui s’attèlera à cette tache ;

– Les impôts, taxes et dépenses : Généralement le constructeur prend à sa charge les impôts, taxes et dépenses diverses. Les copropriétaires devront notifier cette clause dans le contrat de coopération ;

La souscription d’une police d’assurance : Dans le cadre du contrat de coopération, le constructeur devra s’engager à souscrire une police d’assurance de l’immeuble comportant également une clause en cas d’éventuels dommages causés au cours des travaux.

La garantie bancaire : Selon les types de Tama 38, les copropriétaires devront exiger que le constructeur leur fournisse les garanties bancaires adéquates.

Comment s’assurer que le constructeur n’enfreindra pas le contrat ?
Afin de s’assurer que le constructeur respecte ses engagements conformément au contrat, les copropriétaires pourront faire stipuler dans le contrat quelles sanctions seront appliquées en cas de violation contractuelle par l’une des parties.
Par ailleurs, les copropriétaires pourront demander la mise à disposition de garanties bancaires de la part du constructeur qui seront saisies en cas de violation contractuelle.

Précision : Toutes les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique et/ou fiscal personnalisé au cas par cas.

Maître Yonathan TSADIKA
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