Tant que le marché de l’immobilier était clairement à la hausse, l’approximation des statistiques importait peu.
Toutefois, les temps ont changé et la tendance est beaucoup moins évidente…

Il est de notoriété que les statistiques gouvernementales sont approximatives, en particulier celles du BCS – Bureau Central des Statistiques – qui s’appuient principalement sur des enquêtes.
Tant que le marché de l’immobilier était clairement à la hausse, l’approximation des statistiques importait peu ; toutefois, les temps ont changé et la tendance est beaucoup moins évidente.
Les statistiques du BCS – qui est actuellement le seul organe gouvernemental assermenté en matière de statistiques immobilières – font clairement état d’un net ralentissement de ce marché ; de fait le dernier indice des prix publié fait état d’une infime augmentation de 0.10 %.
Cependant, avec des variations aussi infimes, la moindre approximation peut avoir des conséquences dramatiques.
Nombreux sont les problèmes des outils de mesure du BCS, mais deux sortent du lot : personne ne connait le réel stock de logements disponibles à la vente, ni le réel impact des opérations dites de  » prix ciblé  » sur le marché immobilier.

Tandis que l’indice des prix publié pour juillet 2017 fait état d’une infime augmentation de 0.10 %, le prix d’un appartement moyen a baissé de 3.50 % pour le second trimestre 2017.
Question : comment est-ce possible ?
L’un des éléments de réponse serait que les acquéreurs se sont re-dirigés vers d’autres types de logements qui ne sont pas pris en considération dans les statistiques, à savoir des logements moins populaires, ce qui pourrait expliquer la baisse du prix de l’appartement moyen sur fond d’augmentation de l’indice des prix.
Cette explication reste toutefois une hypothèse.

L’indice Case-Shiller établi par Standard & Poor’s mesure la valeur nominale du marché de l’immobilier résidentiel dans vingt régions métropolitaines des États-Unis. L’indice utilise une méthode particulière pour évaluer le marché de l’immobilier résidentiel des États-Unis. L’approche a été développée par Karl Case, Robert Shiller and Allan Weiss. L’indice Case-Shiller inclut vingt indices régionaux et deux indices composites, agrégation des régions.

L’indice est une moyenne glissante trimestrielle. Il est calculé mensuellement et publié avec deux mois de décalage chaque dernier mardi du mois.

L’indice Case-Shiller est la valeur de référence de la tendance du marché immobilier aux États-Unis.

En l’absence de cet indice, l’approximation des statistiques en Israël serait moins dérangeante ; mais il existe.
Et il met en lumière les failles des statistiques publiées par le BCS.
Ainsi, une des données basiques qui devrait être publiée n’est connue de personne : impossible de savoir quel est le stock de logements disponibles à la vente !
De fait, depuis plus de 6 mois le BCS est dans l’incapacité de publier ces chiffres faute d’outils de mesure fiables.
Pourtant, le BCS continue de publier d’autres chiffres, tels que les indices des prix ; pourquoi les outils de mesure les mesurant seraient-ils plus fiables ?

Au sujet de l’impact des opérations dites de  » prix ciblé  » sur le marché immobilier.
Ces-dernières ne sont pas comptabilisés dans les statistiques du BCS au motif qu’une fois acquis, leurs propriétaires ne pourront les mettre en vente pendant les 5 années suivant leur acquisition,  mais également du fait que  subventionnés par le gouvernement, ces biens sont vendus bien en deçà des prix du marché, ce qui pourrait fausser l’indice des prix.
De prime abord, ces arguments sont recevables.
Pourtant, en matière d’alimentation, certains aliments dont le prix est sous contrôle étatique sont toutefois pris en compte dans le calcul de l’inflation.
Par ailleurs, la durée moyenne durant laquelle un ménage possède un logement est supérieure à 5 ans, ce qui rend la contrainte imposée par les opérations dites de  » prix ciblé  » obsolète.
Ainsi, force est d’admettre que ces appartements auraient dû être pris en compte dans les statistiques du BCS.
Pourquoi le BCS ne l’a pas fait ? Est-ce devenu un organe politisé biaisant les statistiques au gré de ses intérêts ou bien est-ce simplement un manque de professionalisme ?

Quoi qu’il en soit, les indices du BCS sont vraisemblablement faussés et constamment corrigés, et les mêmes erreurs se répètent sans cesse.
Toutefois, dans cette période où la donne est moins évidente en matière de prix de l’immobilier, il devient urgent de revoir les outils de recensement et les modes de calculs des statistiques quitte à solliciter l’aider des BCS européen, américain ou encore de l’OCDE.
De fait, actuellement personne ne connait réellement la tendance du marché immobilier en Israël.

Globes