La souscription d’un bail commercial est une étape primordiale de la vie de toute entreprise.
S’agissant généralement d’un engagement sur le long terme, ce document doit être judicieusement rédigé afin de servir les intérêts de la société et de lui permettre de se développer. Certaines vérifications préalables sont indispensables afin de s’assurer que le bail répondra aux besoins de l’entreprise et ne portera pas préjudice à cette dernière.
À l’instar des contrats de locations à des fins d’habitation, il est primordial d’effectuer de nombreuses vérifications juridiques avant de signer un bail commercial au nom d’une société.
Etape numéro 1 : Les vérifications juridiques préalables.
La première vérification à effectuer consiste à s’assurer que le bailleur est bien propriétaire, ou fondé de pouvoir de ce dernier, afin de louer le bien. Une consultation d’un extrait du cadastre actualisé ou du registre dans lequel est inscrit le bien permettra de confirmer l’identité du bailleur.
Par ailleurs, la société qui souhaite louer le bien devra obtenir les autorisations municipales afin d’exercer son activité.
De fait, la municipalité exige l’obtention d’autorisations diverses selon le type d’activité exercé.
Certains commerces devront obtenir un permis d’exercer délivré par les sapeurs-pompiers, la police ou encore le ministère de la Santé (par exemple dans le domaine de la restauration). Par conséquent, il conviendra de recevoir lesdites autorisations au préalable de la signature du contrat de location et de contrôler que les clauses de ce dernier ne limitent, ni ne portent préjudice à l’exercice de l’activité de l’entreprise. En outre, il faudra confirmer qu’en vertu des plans d’aménagement du territoire le bien loué peut être destiné à des fins commerciales.
Etape numéro 2 : La durée du bail.
La durée du bail commercial revêt une grande importance dans ce type de transaction. En effet, alors que de nombreux moyens auront été investi afin que la société développe son activité et jouisse d’une bonne réputation sur le marché, sa migration géographique pour cause de fin de bail pourrait nuire à ses intérêts et causer une baisse de son activité. Lors de la négociation des termes du contrat, il conviendra d’éviter les baux de courte durée (un ou deux ans) et de favoriser plutôt un engagement ferme sur une durée minime avec plusieurs options de reconduction de contrat.
À titre d’exemple, il serait judicieux de prévoir un contrat sur une durée ferme de trois ans, au cours desquelles l’activité de la société pourra se développer, avec six ans d’options d’un an renouvelable chacune.
Ce procédé permettra ainsi de maintenir l’activité de la société au même emplacement au fil des années en cas de succès ou, dans le cas contraire, de terminer le bail sans être définitivement engagé.
Etape numéro 3 : Les termes du contrat.
L’examen minutieux des termes du contrat est une étape indispensable afin de signer un contrat adapté au locataire et d’équilibrer le rapport entre ce dernier et le bailleur. Notamment, il faudra définir avec précision quelle est la nature de la location et ce qu’elle comporte (quelle est la surface ? Y a-t-il un parking ? une cave ? etc…).
De plus, si le bailleur possède plusieurs surfaces commerciales au sein d’un même complexe, il sera alors recommandé de négocier une exclusivité dans le domaine d’activité de la société afin d’éviter l’installation de concurrents à ses abords.
Enfin, le locataire devra convenir de la possibilité d’interruption anticipée du bail pour quelque raison que ce soit, par exemple sous condition de trouver un locataire le remplaçant.
En conclusion
En raison de sa complexité et de ses spécificités, le bail commercial exige d’effectuer des vérifications préalables et d’analyser avec minutie le contrat afin de ne pas compromettre l’activité de la société.
Une erreur commise à ce stade pourrait avoir des conséquences funestes pour l’avenir de la société qui ne souscrira au contrat de location qu’après avoir pris les dispositions nécessaires.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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