La notion de  « droits de construction » n’est pas expressément mentionnée dans la loi israélienne mais a été développée par la jurisprudence.

Cette donnée revêt d’une importance majeure et a un impact non négligeable sur la valeur d’un bien immobilier et son statut juridique.

Ainsi, les droits de constructions sont parfois pleinement exploités ou potentiellement existants sans être effectivement utilisés.

De quelle manière se calculent les droits de construction ?
L’Article 265 (21) de la loi israélienne relative à l’aménagement du territoire permet au Ministre de l’Intérieur de publier des décrets et de déterminer les règles qui seront appliquées concernant les droits de construction. Cet article de loi permet au Ministre de définir le mode de  calcul des parts constructibles d’une parcelle de terre, de plafonner le pourcentage constructible autorisé et de limiter la hauteur ou le nombre d’étages d’un bâtiment.

Dans les faits, les droits de construction ont pour but de déterminer le nombre de mètres carrés qui pourront être construits sur un terrain.

À titre d’exemple, si la superficie du terrain est de 100 m2 et que les droits de construction sont de 130 % il sera possible de construire sur ce dernier un bâtiment d’une surface maximale de 130 m2. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble, les droits de construction appartiennent aux copropriétaires, au prorata de la superficie de leur appartement en comparaison avec la surface totale du bâtiment.

Afin de calculer le nombre de mètres carrés constructibles autorisés, il conviendra de prendre connaissance des éléments suivants :
La surface totale du terrain, telle qu’elle est inscrite au Cadastre ;
La surface totale qu’il est autorisé de construire, conformément aux plans d’aménagements urbains et aux décisions des commissions municipales compétentes ;
Le rapport entre la surface totale du terrain et la surface construite.

 L’influence des droits de construction sur la valeur du bien immobilier
La vérification du pourcentage des droits constructibles relatifs à un bien immobilier est essentielle afin de déterminer la valeur de ce dernier.

Bien que le pourcentage maximal de droits constructibles soit fixé dans les plans d’aménagement urbain, les commissions municipales sont habilitées à approuver des dérogations.

À titre d’exemple, y compris dans le cas où les plans d’aménagement comportent des instructions contraires, les commissions municipales peuvent autoriser à creuser davantage en profondeur (pour la construction d’un parking souterrain par exemple), à augmenter le nombre d’étages ou la hauteur du bâtiment ou à réduire les distances de séparation obligatoires avec les immeubles voisins.

Sur le plan économique, lorsqu’une dérogation de ce type est acceptée par la mairie, la valeur du bien immobilier va généralement augmenter.

La propriété des droits de construction sur le toit d’un immeuble
À l’instar des parties communes d’un immeuble, les droits de construction du toit appartiennent généralement aux copropriétaires, au prorata du pourcentage auquel correspond leur appartement en comparaison avec la superficie totale.

Néanmoins, dans certains cas, le toit appartient uniquement aux propriétaires des appartements situés au dernier étage de l’immeuble. Le cas échéant, ce droit de propriété est inscrit au Cadastre et seuls ces propriétaires pourront profiter du toit et éventuellement procéder à une construction, conformément au règlement de copropriété de l’immeuble et à la Loi.

Les droits de propriété dans le cadre de la loi du « Tama 38 »

La loi du « Tama 38 » est destinée à encourager les copropriétaires à adapter leur immeuble aux normes antisismiques. Pour ce faire, le législateur permet l’augmentation des droits de construction du terrain, comprenant notamment la fortification de la structure de l’immeuble, l’ajout d’étages supplémentaires, l’ajout de terrasses, de caves, de chambres blindées ou de places de parking, etc.

Le cas échéant, il sera possible de bénéficier de nombreux avantages fiscaux.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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