Les retards de livraisons de biens immobiliers achetés en état futur d’achèvement sont monnaie courante en Israël.
La loi israélienne relative aux transactions immobilières, amendée en 2011 par le législateur, sanctionne les promoteurs dont le retard excède les 60 jours.
Cependant, certains cas de force majeur et aléas liés à la construction, définis dans la loi ou le contrat d’acquisition, peuvent exempter le promoteur du paiement d’indemnités de retard à l’acquéreur lésé.
Quelles sont les causes justifiant un retard de livraison ?
Quel est le montant des indemnités de retard ?
Conformément à l’article 5A de la loi israélienne relative aux transactions immobilières, il incombe au promoteur de verser des indemnités de retard à l’acquéreur, lorsque le retard de livraison va au-delà de 60 jours de la date fixée dans le contrat d’acquisition.
Les termes de cet article de loi ne peuvent être contredits par les Parties, y compris si ces derniers souhaitent en convenir autrement.
En outre, le législateur a explicitement déterminé le montant des indemnités que percevra l’acquéreur, comme suit :
L’acquéreur peut accepter de recevoir une indemnité de retard d’un montant moindre que celui fixé par la loi ?
Lors des cas jugés par les tribunaux israéliens, la jurisprudence a clairement tranché que l’article 5A de la loi relative aux transactions immobilières n’est pas modifiable par les Parties.
Par conséquent, si le montant des indemnités convenu contractuellement est inférieur à celui mentionné dans la loi, le promoteur aura l’obligation de payer à l’acquéreur le montant le plus élevé des deux.
Dans quels cas il n’y a pas d’indemnités ?
Dans sa décision de justice, le tribunal a expressément distingué le retard dont le promoteur est directement responsable et celui occasionné par des événements indépendants de sa volonté. Parmi ces événements, on recense notamment les conditions météorologiques particulièrement difficiles, la situation sécuritaire, les problèmes dus à l’importation de matériaux, etc…
Si le promoteur est en mesure de prouver que ces incidents se sont effectivement produits, ils ne seront pas comptabilisés en cas de retard de livraison.
Par ailleurs, lorsque l’acquéreur souhaite modifier les plans de son appartement, ce qui nécessite généralement des délais supplémentaires, le retard occasionné ne saurait être préjudiciable au promoteur. Il conviendra que l’acquéreur prenne cette donnée en considération préalablement au dépôt de sa demande de modification, qui pourrait engendrer un retard de livraison supplémentaire de son bien immobilier.
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Maître Yonathan TSADIKA
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