L’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement se distingue d’une transaction de seconde main notamment par le fait que la remise des clefs est généralement prévue des mois voire des années après  la signature du contrat d’acquisition.

Au cours de cette période, il incombera à l’acquéreur de respecter un échéancier de paiement conformément aux termes du contrat.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en état futur d’achèvement le prix est communément indexé à l’Indice de la construction, publié par le Bureau des Statistiques israélien.

Par conséquent, le montant indiqué dans le contrat d’acquisition n’est pas définitif et sera révisé conformément aux variations de cet indice.
La somme relative à cette indexation est en mesure de modifier et d’augmenter significativement le montant global de la transaction, notamment lorsque les délais entre la signature du contrat et la date prévue de remise des clefs sont importants.
Par conséquent, est-il judicieux d’anticiper des paiements au promoteur ?

L’avantage majeur : une situation de stabilité.
L’anticipation des paiements fixés dans l’échéancier annexé au contrat permet de créer une situation de stabilité et de tranquillité pour l’acquéreur : le montant de l’acquisition est désormais figé au jour du paiement effectif et le solde restant dû au promoteur est nul.
L’acquéreur se préserve ainsi de toute exposition aux éventuelles variations de l’indexation.

L’inconvénient majeur : les aléas de la construction.
À l’instar de tout paiement préalable à la réception de l’objet de ce dernier, le règlement anticipé de l’intégralité des échéances figurant dans le contrat comporte un risque pour l’acquéreur, notamment si le promoteur rencontre des difficultés au cours de la construction.

Afin de protéger les intérêts des acquéreurs, la loi israélienne relative aux transactions immobilières impose aux promoteurs de fournir une garantie adéquate aux acquéreurs, notamment par le biais d’une garantie bancaire d’une valeur équivalente à chaque montant versé.
En revanche, encas de nécessité, le remboursement des sommes déjà payées par l’acheteur et assurées par la garantie bancaire s’effectue généralement dans le cadre d’une décision de justice émise par le Tribunal, ce qui constitue fréquemment un processus long et difficile.

En conclusion
Bien que le paiement anticipé des échéances de paiements au promoteur peut se révéler être une opération intéressante financièrement, il conviendra de procéder à une vérification préalable au cas par cas en évaluant le risque éventuellement encouru, notamment selon l’état d’avancement de la construction, la réputation du constructeur et les garanties mises à disposition de l’acquéreur.

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Maître Yonathan TSADIKA
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