Tama 38 ou première main classique ? Quelles sont les différences de prix entre un appartement neuf venant à être construit dans le cadre d’un projet dit de Tama 38 et un appartement construit dans le cadre d’un VEFA classique ?
Un expert immobilier analyse plusieurs projets pour répondre à une question dont les conclusions pourront vous surprendre…
En matière de promotion immobilière, deux types de projets ont particulièrement le vent en poupe, à savoir ceux de Tama 38, de type I ou II, et les VEFA – Vente en État Futur d’Achèvement -.
Tandis que le Tama 38 de type II pourrait s’apparenter à un VEFA, dans la mesure où il prévoit la destruction de la bâtisse existante, celui de type I consiste à renforcer la structure existante pour la mettre aux normes antisismiques et à rajouter de nouveaux appartements en construisant des étages supplémentaires sur le toit existant, dont les propriétaires auront cédé leurs droits au promoteur.
Autre question intéressante : quelle est la différence de prix entre deux appartements au sein d’un même projet de Tama 38-I, l’un rénové et le second faisant partie des nouvelles constructions ?
Pour ce faire, un expert immobilier israélien s’est intéressé à différents projets au sein de Netanya, ville où le renouvellement urbain se conjugue avec promotions VEFA et Tama 38.
Les projets comparés sont des projets situés dans la même zone géographique permettant ainsi d’annuler l’impact de la localisation géographique du projet sur le prix.
En ressort que les appartements rajoutés dans le cadre de projets dits de Tama 38-I – donc des appartements neufs – sont en moyenne 15 % moins chers que ceux vendus dans le cadre d’un VEFA classique.
Plusieurs raisons à cela…
Tout d’abord, l’agencement de l’immeuble ; de fait, il est bon de rappeler que les normes Tama 38 sont prévues à l’endroit d’immeubles anciens, immeubles bien souvent dépourvus d’ascenseurs et ne prévoyant aucune infrastructure pour ce faire.
Ce-dernier se retrouve donc là où l’on aura pu le « caser » ; parfois même accolé à la façade de l’immeuble !
Dans certains cas étroit et souvent positionné au détriment de certains et au bénéfice d’autres, apparaît qu’il a un impact sur le prix des appartements.
Autre facteur, l’absence de remises – cagibis – ou encore de places de parkings nominatives, tandis que la quasi-intégralité des VEFA les propose.
Enfin, le dernier facteur est d’ordre social.
En effet, dans le cadre d’un Tama 38-I, il est bon de rappeler que les anciens propriétaires restent dans les appartements existants.
Or, ces-derniers sont souvent là de longue date.
Ayant pu accéder à la propriété foncière il y a de nombreuses années, bien avant la flambée de la pierre israélienne, ils ne pourraient aujourd’hui accéder à cette même propriété foncière.
En ressort des inégalités socio-économiques – et souvent culturelles – entre les anciens et propriétaires à venir, d’où une hétérogénéité pouvant conduire à de potentiels conflits notamment en matière de gestion des parties communes, du syndicat de copropriétaires, etc… qui se traduira par un inconvénient supplémentaire pour les futurs acquéreurs.
Bien qu’il y ait encore d’autres motifs (tuyauterie, électricité, gaz, etc…), semble que ceux énumérés ci-dessus apparaissent comme étant les principales raisons à une telle différence de prix moyenne observée.
