Initialement instaurés pour des raisons d’ordre politique, le bail emphytéotique, qui est une location de longue durée, est très courant en Israël. De quelle manière fonctionnent les baux emphytéotiques ?

Majoritairement détenus par l’État d’Israël, les terrains loués par le biais de baux emphytéotiques octroient à leurs bénéficiaires des droits quasiment équivalents à ceux d’un propriétaire. Néanmoins, certaines opérations particulières nécessiteront l’aval du propriétaire.

La loi israélienne relative au Droit immobilier recense trois types de baux locatifs :

• La location de courte durée : d’une période de cinq ans maximum ;
• Le bail emphytéotique classique : d’une période variant de 5 à 25 ans ;
• Le bail emphytéotique de longue durée : en générale d’une période de 49 ans avec une option pour 49 ans supplémentaires.

Quelle est la différence entre un droit de propriété et un bail emphytéotique ?

Le droit de propriété confère à son titulaire la liberté de disposer librement de son bien immobilier et de procéder à toute opération juridique sans que cela ne nécessite le consentement d’un tiers.

Le propriétaire peut ainsi hypothéquer son bien, le vendre, le louer, etc.

Par ailleurs, le contrat de location emphytéotique permet au locataire, appelé l’emphytéote, de disposer d’un droit réel immobilier.

En pratique, il bénéficie de prérogatives quasiment identiques à celles d’un propriétaire et peut disposer de son bien immobilier à sa guise, par exemple en y effectuant des travaux ou améliorations.

Conformément aux termes du contrat de bail emphytéotique, pour certaines opérations exceptionnelles, telles que l’obtention d’un permis de construire, il conviendra d’obtenir l’aval du propriétaire.

De quelle manière sont inscrits les droits de l’emphytéote ?

Lorsque le bail emphytéotique est signé avec le propriétaire du droit immobilier, l’emphytéote est ensuite habilité à inscrire ses droits au Cadastre. Dans le cas où le bien immobilier se trouve dans une région qui n’est pas administrée par le Cadastre et s’il appartient à l’État, l’Autorité nationale des terrains, anciennement appelé le Keren Kayemet LéIsraël (sous l’abréviation K.K.L.), sera habilitée à tenir un registre des droits.

À l’instar du Cadastre, ce registre comprendra tous les renseignements relatifs aux biens immobiliers en location : l’identité des emphytéotes et éventuels ayants-droits, les hypothèques inscrites, les notifications, etc.

Le paiement des frais de capitalisation

Lorsque le terrain appartient à l’État, l’emphytéote aura l’obligation de payer un loyer annuel et des frais ponctuels pour certaines opérations, notamment en cas de cession des droits.

Cependant, la loi israélienne permet à l’emphytéote de payer des frais de capitalisation, correspondant au loyer de toute la période de location, en une fois, et d’en être ainsi exempt par la suite.

De plus, le paiement de ces frais de capitalisation octroie à l’emphytéote une plus grande souplesse quant à sa jouissance du bien immobilier et lui permet notamment de pouvoir transférer ses droits librement.

Devenir propriétaire de son bien immobilier

Conformément aux conclusions de la Commission Nationale GADISH relative à la réforme de l’Autorité nationale des terrains, plusieurs critères ont été fixés afin de passer du statut d’emphytéote à celui de propriétaire.

Néanmoins, dans ce cas-là l’Autorité Nationale des terrains sera habilitée à exiger l’inscription d’une notification en sa faveur, notamment afin de restreindre le transfert des droits de propriété.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il