Le ralentissement du marché immobilier israélien fait apparaître d’importants écarts entre les villes. À Yehud-Monosson, le stock d’immobiliers neufs disponibles représente plus de treize années de ventes au rythme actuel. À Lod et Be’er Ya’akov, il approche dix ans, tandis qu’à Jérusalem, il équivaut à cinq ans et demi de transactions. À l’inverse, Ashkelon, Netivot et Haïfa affichent un marché plus équilibré. Pour les acquéreurs, ces différences permettent de repérer les secteurs où les promoteurs peuvent être davantage disposés à négocier, sans pour autant garantir une baisse des prix.

Yehud-Monosson, Lod et Be’er Ya’akov : des stocks particulièrement élevés

Pour évaluer la pression qui pèse sur les promoteurs, un indicateur est particulièrement utile : le rapport entre le nombre de logements neufs disponibles à la vente et le rythme des transactions. Il permet d’estimer combien d’années seraient nécessaires pour écouler le stock existant si les ventes se poursuivaient au même rythme.

Selon l’analyse publiée par Globes à partir des données du Bureau central israélien des statistiques, Yehud-Monosson présente le déséquilibre le plus marqué. La ville comptait 1 670 appartements neufs disponibles, alors que seulement 63 logements avaient été vendus sur le marché libre au cours du premier semestre 2026, soit une dizaine par mois. À ce rythme, le stock représente plus de treize années de ventes.

Lod et Be’er Ya’akov connaissent également des déséquilibres importants, avec des stocks correspondant à près de dix années de transactions. À Kiryat Gat, où environ 3 000 logements neufs sont proposés à la vente, le ratio approche six ans et demi.

Ces chiffres témoignent d’un décalage considérable entre l’offre disponible et le rythme des achats. Dans ces villes, les promoteurs doivent commercialiser un volume important de logements alors que les transactions restent limitées. Cette concurrence peut les inciter à proposer des remises ou des conditions commerciales plus avantageuses pour conclure une vente.

Pour les acquéreurs, ces marchés méritent donc une attention particulière. La marge de négociation dépend toutefois de chaque programme, de son emplacement, de ses caractéristiques et de la situation financière du promoteur.

Jérusalem et Bat Yam : une pression qui s’étend aux grandes villes

Les déséquilibres ne concernent pas uniquement les villes de taille moyenne. Jérusalem dispose de 10 249 logements neufs à vendre, l’un des stocks les plus importants du pays. Mais le rythme des ventes est tombé à environ 156 appartements par mois. Le stock représente ainsi cinq ans et demi de transactions au rythme actuel.

À Bat Yam, le rapport entre l’offre et les ventes atteint également un niveau élevé : le stock disponible équivaut à environ 5,3 années de ventes. Le développement immobilier y a été soutenu, notamment dans le sud de la ville et dans le cadre des opérations de renouvellement urbain. Une partie de ces projets reposait sur des anticipations de forte croissance de la demande qui ne se sont pas concrétisées comme prévu.

Beit Shemesh affiche elle aussi un ratio de 5,3 années. Pourtant, l’importance du stock ne signifie pas nécessairement que les prix y sont devenus abordables. Les prix des logements ont fortement augmenté, rendant l’accession à la propriété difficile pour une partie des jeunes ménages ultraorthodoxes.

Ces exemples soulignent une distinction essentielle : un stock élevé peut renforcer le pouvoir de négociation des acheteurs, mais il ne suffit pas à démontrer que les prix ont baissé. La demande locale, la nature des biens proposés et les caractéristiques de chaque quartier jouent également un rôle déterminant.

Ashkelon, Netivot et Haïfa : des marchés plus équilibrés

À l’autre extrémité du marché, plusieurs villes présentent un rapport plus favorable entre le stock disponible et le rythme des ventes.

Ashkelon apparaît comme le marché le plus équilibré parmi les villes étudiées. À la fin du mois d’août, elle comptait 1 419 appartements neufs disponibles, tandis qu’environ 118 logements étaient vendus chaque mois sur le marché libre. Le stock correspond ainsi à une année de ventes.

Netivot affiche un ratio de 1,2 année, Haïfa de 1,4 année et Rehovot de 1,7 année. Dans ces villes, les promoteurs disposent d’un stock moins important au regard du nombre de transactions. Ils peuvent donc être moins enclins à accorder des concessions commerciales importantes.

Tel-Aviv occupe une position intermédiaire. Malgré près de 9 820 logements neufs disponibles, le rythme des ventes, d’environ 348 par mois, ramène le stock à l’équivalent de 2,4 années de transactions.

Ces écarts montrent pourquoi une analyse nationale ne suffit pas à évaluer les possibilités de négociation. Deux villes peuvent disposer d’un grand nombre de logements à vendre tout en présentant des dynamiques commerciales très différentes.

Pourquoi les stocks de logements ont-ils augmenté ?

Ces déséquilibres trouvent leur origine dans plusieurs années de développement immobilier soutenu. La libération de terrains agricoles, l’approbation accélérée de programmes de construction, les mises en vente de terrains par l’Autorité foncière israélienne et les dispositifs publics d’accession à la propriété ont contribué à multiplier les projets.

Cette dynamique correspondait davantage aux conditions du marché de 2021 et 2022. Depuis 2023, le ralentissement des ventes a conduit de nombreux acquéreurs potentiels à reporter leur projet ou à renoncer à acheter. Les logements issus des programmes engagés continuent néanmoins d’être commercialisés, créant un décalage entre l’offre et la demande.

Les promoteurs doivent ainsi vendre dans un environnement moins favorable, parfois en concurrence directe avec plusieurs programmes situés dans le même secteur. Dans les villes où les stocks sont particulièrement importants, cette situation peut accroître leur intérêt à négocier.

Comment négocier efficacement son achat ?

Pour un acquéreur, les villes présentant les stocks les plus élevés constituent un point de départ intéressant. Mais la stratégie ne doit pas se limiter à demander une réduction sur le prix affiché.

La négociation peut également porter sur l’échéancier des paiements, les équipements inclus ou d’autres avantages commerciaux. Il est essentiel de comparer les offres selon leur coût total et de ne pas assimiler automatiquement une facilité de paiement à une économie : ses conditions et ses éventuels frais doivent être examinés attentivement.

Il convient aussi de comparer plusieurs programmes dans un même quartier. Un stock élevé à l’échelle d’une ville ne signifie pas que tous les promoteurs sont sous pression ni que tous les logements présentent le même potentiel de négociation.

Enfin, les investisseurs doivent tenir compte des perspectives locatives, de la concurrence entre biens similaires et des conditions de revente. Un prix d’acquisition attractif ne suffit pas si le logement se situe dans un secteur où l’offre risque de rester abondante pendant plusieurs années.

La localisation, clé d’une négociation réussie

Le marché immobilier israélien ne suit pas une trajectoire uniforme. Yehud-Monosson, Lod et Be’er Ya’akov se distinguent par des stocks particulièrement élevés au regard du rythme des ventes, tandis qu’Ashkelon, Netivot et Haïfa présentent un meilleur équilibre.

Pour les acquéreurs, ces données permettent de mieux cibler les secteurs dans lesquels une négociation peut être envisageable. Elles doivent toutefois être complétées par l’examen du prix demandé, des transactions comparables, de la qualité du programme et de la situation du promoteur.

C’est cette analyse à l’échelle du quartier et du bien, plutôt que le seul volume de logements invendus, qui permet d’apprécier la marge de négociation réelle.