À l’instar du bénéficiaire d’un compte séquestre dont l’identité est voilée, le système juridique israélien permet de procéder de façon similaire dans le cadre d’acquisitions immobilières, tel que le montage réalisé par une fiducie.

Le cas échéant, c’est le fiduciaire qui sera inscrit en tant que propriétaire et ayant-droit sur tous les éléments juridiques.

 Quels sont les avantages d’une acquisition immobilière par le biais d’un fiduciaire ?
L’article 69 de la loi relative à la fiscalité des transactions immobilières autorise explicitement à procéder à l’acquisition de droits immobiliers par le biais d’une fiducie.
Étant donné que ce mécanisme est notamment destiné à dissimuler l’identité du réel détenteur des droits, plusieurs motivations peuvent justifier son utilisation :

 1.​ ​Dissimuler l’identité du bénéficiaire.
Lorsque l’acheteur ne souhaite pas que la Partie venderesse ait connaissance de son identité pour des raisons personnelles ou commerciales.
À titre d’exemple, une entreprise pourra procéder à l’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une fiducie afin que ses concurrents ne puissent pas avoir connaissance de cette transaction.

 2. Transmettre des droits immobiliers d’une génération à l’autre.
Lorsque le bénéficiaire n’est pas en mesure d’être propriétaire.
Par exemple, lorsque des parents souhaitent procéder à une acquisition immobilière pour leur enfant mineur. La loi israélienne stipule que seuls les individus majeurs, c’est-à-dire âgés de plus de 18 ans, pourront être propriétaires d’un bien immobilier.

Par conséquent, lorsque des parents désirent acquérir un bien pour leur progéniture, plusieurs options s’offriront à eux :

• Acquérir le bien immobilier à leur nom puis en transférer les droits de propriété lorsque leur enfant aura atteint sa majorité. Le transfert des droits pourra être effectué à l’aide d’une donation ;
• Acquérir le bien immobilier à leur nom puis en transférer les droits de propriété après leur décès. Le cas échéant, il sera recommandé aux parents de rédiger un testament ;
•  Acquérir le bien immobilier en fiducie dont leur enfant sera le bénéficiaire. Dans ce cas, le bien sera la propriété du fiduciaire jusqu’à ce que l’enfant ait atteint sa majorité. Il conviendra de déterminer les modalités de ce transfert dans l’accord de fiducie signé entre le fiduciaire et le bénéficiaire ou ses ayants-droits.

Qui peut être fiduciaire ?
Bien que le mécanisme de la fiducie est principalement mis en place par des avocats spécialisés en droit fiscal et immobilier, la loi israélienne prévoit que toute personne individuelle ou morale est habilitée à être fiduciaire.

Néanmoins, il conviendra d’être légalement apte à prendre des décisions ayant une portée juridique (dans le cas d’une personne individuelle il faudra donc obligatoirement être majeur).

Quelle fiscalité s’applique à la fiducie ?
La loi israélienne a établi que le transfert de droits immobiliers entre un fiduciaire et son bénéficiaire est exonérée de taxe sur la plus-value, ainsi que de taxe d’acquisition.
De plus, il s’avère que dans certains cas, le bénéficiaire pourrait également bénéficier d’allègements fiscaux supplémentaires, ce qu’il conviendra d’examiner au cas par cas.

Quels sont les risques d’une fiducie ?
Il convient tout d’abord de solliciter une personne de confiance qui portera la fiducie pour le compte de son client/de celui en ayant solliciter l’utilisation.
De fait, n’apparaissant pas au Cadastre, ou encore sur les différents documents juridiques, ce-dernier n’est pas le propriétaire du bien objet de l’acquisition, le propriétaire officiel en étant celui qui porte la fiducie, à savoir le fiduciaire.

Par ailleurs, les banques sont très soupçonneuses à l’égard de ce type de structures et peuvent y voir une tentative de blanchiment d’argent ou encore d’évasion fiscale, ce qui peut poser divers problèmes et à différentes étapes, que ce soit lors de l’achat ou encore de la vente, notamment en matière d’ouverture de compte bancaire et de flux financiers.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

 Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il