Les vérifications juridiques et techniques préalables à la signature du contrat d’acquisition d’un bien immobilier ont une influence cruciale sur la décision finale de l’acheteur de décider de donner suite ou de renoncer à la transaction.

Néanmoins, tout au long des négociations les Parties sont réciproquement astreintes à l’obligation de Droiture et de transparence et devront échanger certaines informations fondamentales dont elles sont les seules détenteurs.

Quels sont les recours de l’acheteur en cas de négociations déloyales et de vice caché délibérément par la Partie venderesse ?

L’Article 12 de la loi israélienne relative au Droit des contrats impose aux Parties l’obligation de se comporter avec droiture lors de l’application des termes du contrat, ainsi qu’au cours des négociations préalables à la signature de celui-ci.
De cette manière, le législateur israélien a souhaité instaurer un climat de confiance entre les Parties en ré-équilibrant le rapport des force entre elles et en les contraignant à échanger avec Droiture et transparence.

Dans le cadre de transactions immobilières, l’acheteur devra impérativement effectuer toutes les vérifications nécessaires, y compris par l’intermédiaire d’un expert et de son avocat, préalablement à la signature du contrat.
Cependant, il incombera également au vendeur de faire preuve de Droiture et de dévoiler à l’acheteur les éventuels défauts et vices cachés dont il est le seul à avoir connaissance et qu’il n’est pas possible de découvrir.

La jurisprudence a abondamment traité de l’obligation de Droiture incombant aux Parties, y compris au cours de la période des négociations pré-contractuelles.
En novembre 2015, un tribunal israélien rendait sa décision de Justice en condamnant la Partie venderesse d’une transaction immobilière au paiement d’une lourde amende, en raison de la dissimulation volontaire de vices cachés à l’acquéreur.

Dans le dossier en question, les acheteurs avaient porté plainte contre le vendeur étant donné qu’ultérieurement à la remise des clefs ils avaient découvert que l’inclinaison de la terrasse de leur appartement n’était pas suffisante, occasionnant des difficultés lors de l’évacuation des eaux de pluie.

En conséquence, l’appartement était régulièrement inondé et l’eau s’infiltrait dans les murs, le sol et en plusieurs endroits. C’est en s’adressant au constructeur de l’immeuble pour lui faire part des dommages qui leur avaient été occasionnés que les acheteurs ont découvert que ce problème était indiscutablement connu des vendeurs !

Il s’est avéré que dans le passé, en raison des difficultés techniques rencontrées pour procéder à ces réparations, les vendeurs avaient obtenu de la part du constructeur une compensation financière conséquente et signé un acte en vertu duquel ils renonçaient à toute poursuite à son encontre à ce sujet.

Conformément à l’obligation de Droiture et de transparence mentionnée dans la loi israélienne, les vendeurs auraient dû informer les acheteurs de l’existence de cette malfaçon.

De surcroît il eut été judicieux d’inclure également dans le contrat d’acquisition, une clause explicite selon laquelle les acheteurs en ont été formellement informés.
Dans le cas présent, il s’agissait du contraire : les termes du contrat comprenaient une clause selon laquelle les vendeurs affirmaient ne pas avoir connaissance du moindre dysfonctionnement/de la moindre malfaçon dans le bien immobilier objet de la transaction…

De ce fait, les acheteurs n’ont pas hésité à entamer des poursuites à l’encontre des vendeurs et à exiger réparation. En se fondant sur les faits qui laissent apparaître une violation sans équivoques de l’obligation de transparence par les vendeurs et un comportement malhonnête de leur part, le juge les a condamné au paiement d’une compensation financière de près de 100,000 ILS aux acheteurs.

Le juge a rappelé que le devoir de transparence doit être activement mis en œuvre par les Parties, et à plus forte raison lorsque l’une de ses dernières détient un avantage d’informations sur l’autre.

Par ailleurs, le juge a stipulé que s’appliquent au vendeur les termes de l’Article 16 de la loi relative aux transactions immobilières qui lui imposent de révéler à l’acheteur les faits dont il a connaissance et qui risqueraient de ne pas correspondre aux attentes de l’acheteur.

En conclusion
L’obligation de Droiture et de transparence lors de la négociation des termes d’un contrat sont clairement appliquées en Israël et leur violation peuvent donner lieu à des poursuites judiciaires.
Il incombera à chacune des Parties de faire preuve de franchise et de bonne foi préalablement et à la suite de la signature d’un contrat de transaction immobilière.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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