Les négociations démarrent généralement quelques semaines avant la signature du contrat d’acquisition définitif.
Durant cette période, les Parties vont se mettre d’accord sur les termes juridiques et les conditions commerciales du contrat, procéder à toutes les vérifications d’usage ainsi qu’élaborer le montage financier.

Si l’une des Parties décide de se désengager, sans motif valable, elle s’expose à  des poursuites judiciaires.

Dans quels cas les Parties sont-elles légalement libres de se désengager d’une négociation ? Quelles seront les conséquences si l’une des Parties se retire en l’absence de motifs valables ?
L’un des principes fondamentaux des négociations entre les futures Parties est l’obligation de transparence et de droiture qui leur incombe.
Bien que le contrat n’ait pas été signé, l’Article 12 de la loi israélienne relative au Droit des contrats votée en 1973 contraint les Parties à se comporter avec équité et honnêteté.

Cette exigence inclut également la prise en considération des intérêts et des contraintes de la Partie adverse, ainsi que la pleine collaboration avec cette dernière.

Hormis l’obligation de transparence prévue dans le cadre de la loi relative au Droit des contrats, le vendeur est également soumis à l’Article 16 de la loi relative aux transactions immobilières qui lui impose de révéler à l’acquéreur les faits dont il a connaissance et qui sont susceptibles de ne pas correspondre aux attentes de l’acheteur.

De plus, la jurisprudence a statué qu’il convient d’œuvrer activement afin d’appliquer le devoir de transparence incombant aux Parties, qui échangeront les informations en leur possession concernant la transaction en cours et se comporteront à l’instar de cosignataires d’un contrat.
À titre d’exemple, un vendeur dont l’avocat se trouve en cours de négociations avec un acheteur potentiel ne sera pas autorisé à poursuivre les visites de son appartement ou à mener des négociations parallèles avec un tiers.

À l’inverse, l’acheteur d’un bien, qui se trouve en cours de négociations, ne pourra pas continuer à visiter d’autres appartements et se désister s’il trouve l’un d’eux plus intéressant.

En outre, la jurisprudence israélienne précise que la gravité de l’infraction à l’obligation de droiture au cours des négociations sera proportionnelle au stade d’avancée de ces dernières.
Cette appréciation s’effectuera au cas par cas, selon le stade auquel se situaient les négociations et les circonstances spécifiques ayant conduit à cette situation.

Lorsque les négociations se trouvent à une étape avancée il conviendra de justifier l’abandon des négociations par une raison plausible et crédible.

Dans quels cas peut-on considérer que l’accord est conclu ?
La loi relative aux transactions immobilières exige que le contrat soit rédigé par écrit.
Par ailleurs, la jurisprudence exige que les informations élémentaires devront y être mentionnées, à savoir : le montant, les noms des Parties, la description du bien et l’objet de la transaction.

De ce fait, dès que ces points auront été validés entre les Parties, et à plus forte raison si cela a été fait par écrit (signature d’une promesse de vente ou échanges d’ébauches entre les avocats), il sera possible de considérer qu’il existe un accord. Dans ce cas, le tribunal aura tendance à considérer que le contrat est valable et à sanctionner l’une des Parties qui se désengagerait.

De surcroît, si le tribunal estime que le comportement des Parties doit surpasser l’exigence de rédaction du contrat d’acquisition cela pourra être interprété comme étant la conclusion d’un accord.
À titre d’exemple, le Juge pourra considérer que deux individus qui se sont entendus sur les conditions de la transaction et qui se sont serrés la main ont conclu un accord, bien qu’aucun document n’ait été signé entre eux.

Quels sont les risques encourus ?
En cas de violation des obligations de droiture et de transparence préalables à la signature d’un contrat, la Partie lésée sera en droit de déposer plainte au tribunal afin de réclamer le paiement d’indemnités pour le dommage qui lui a été causé.
D’autre part, elle sera en mesure de demander au tribunal d’émettre une injonction temporaire destinée, entre autres, à geler toute transaction relative au bien immobilier.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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