L’acquisition d’un terrain, d’un appartement ou d’un local commercial est une transaction généralement complexe et aux conséquences financières et juridiques importantes. Dès que l’acquéreur a choisi le bien immobilier correspondant à ses attentes et critères ; en ce sens, il convient de respecter les divers étapes et de procéder aux vérifications préalables à la signature du contrat d’acquisition.

Lors d’une acquisition dite de seconde main, il est nécessaire de redoubler de vigilance afin d’éviter toute déconvenue technique ou juridique.

Quelles sont les vérifications préalables à l’acquisition d’un bien immobilier dit de seconde main ?

Plusieurs semaines, voire des mois, peuvent s’écouler entre la première visite du bien immobilier et la signature du contrat d’acquisition.
Au cours de cette période, il sera impératif de procéder à plusieurs vérifications afin de s’assurer que le bien immobilier ne présente pas d’anomalies pouvant compromettre la transaction.

1.     L’identité de la partie venderesse et des ayants-droits
La première vérification consiste en la confirmation de l’identité du propriétaire du bien immobilier.
Pour ce faire, il conviendra de comparer les informations mentionnées dans les documents justifiant de l’identité du vendeur avec ceux figurant sur l’extrait du Cadastre​.​
Par ailleurs, il conviendra de prendre connaissance des éventuels ayants-droits, tels que les créanciers (banque hypothécaire, prêts privés ou autre), les titulaires d’un droit de passage ou des administrations (municipalité, autorité en charge des antiquités, etc…).

2.     Le statut juridique du bien immobilier
La municipalité définit le statut d’un bien immobilier, à savoir s’il s’agit d’un bien réservé à des fins d’Habitation, de Commerce ou d’Industrie.
De ce fait, il sera primordial de vérifier que le statut du bien correspond bien aux attentes de l’acheteur.

De plus, il conviendra de vérifier quels sont les droits que possèdent la Partie venderesse et la manière dont a été effectuée leur inscription.
Lorsque l’inscription des droits de propriété est finalisée, l’appartement est enregistré en tant que sous-parcelle au Cadastre et il est donc possible d’obtenir les plans précis du lot, sa surface, le détail des parties communes ainsi que de l’immeuble.

En revanche, l’inscription des droits de propriété pour certains biens est plus élémentaire étant donné que tous les copropriétaires sont conjointement inscrits sur une même parcelle.

Enfin, dans certains cas, l’inscription des droits de propriété s’effectue auprès d’un registre indépendant (K.K.L ou cabinet d’avocats d’un promoteur immobilier pour un immeuble neuf), à l’instar du Cadastre.
Ces différents types d’inscription peuvent nécessiter des vérifications approfondies afin de s’assurer des droits de propriété du vendeur et de la possibilité de les transférer à l’acheteur dans le cadre de la transaction.

3.     L’état technique et structurel du bien immobilier
La visite d’un expert ou d’un architecte permettra de vérifier l’état des installations de l’appartement dont l’acheteur projette l’acquisition et notamment de déceler d’éventuels vices cachés et problèmes divers de construction, tels que de l’humidité, des matériaux défectueux, des dysfonctionnements électriques, etc…

D’autre part, il conviendra de s’assurer de la conformité ainsi que de la légalité du bien immobilier, en consultant les autorisations municipales nécessaires obtenues pour la construction du bien (permis de construire, certificat de conformité, etc…) et en vérifiant que le bien a été intégralement construit conformément aux permis délivrés et plans validés et qu’aucune procédure à l’encontre du vendeur n’est en cours à ce sujet.

4.     La négociation des termes du contrat
Lorsque le vendeur et l’acheteur se sont entendus quant aux conditions commerciales, leurs avocats respectifs vont pouvoir se charger de la rédaction des termes du contrat d’achat.
Généralement c’est l’avocat de la Partie venderesse qui rédige la première ébauche de contrat et l’envoie à son confrère qui représente l’acheteur.
Au terme de plusieurs échanges, les avocats parviendront à une ébauche finalisée qui sera prête à être signée.

5.     L’élaboration du montage financier
Étant donné qu’en Israël la signature d’un contrat d’acquisition est définitive et ne comprend pas de clause suspensive de rétractation conditionnée par l’obtention d’un concours bancaire notamment, il sera indispensable d’élaborer le montage financier de la transaction préalablement à la signature du contrat et parallèlement aux analyses juridiques et techniques.

Pour ce faire, il conviendra de solliciter un établissement bancaire et contracter un prêt immobilier lorsque cela est nécessaire.

Dans le cas d’une seconde main, ou encore d’une promotion immobilière sans garantie bancaire (comprendre qu’aucune banque ne garantit la bonne fin des travaux), les banques demanderont l’expertise du bien objet du financement à venir, afin de s’assurer de la valeur du bien, mais également de la qualité de la garantie prise.

6.     Les vérifications fiscales
La loi israélienne prévoit que lors d’une transaction immobilière le vendeur et l’acquéreur sont respectivement assujettis au paiement de la taxe sur la plus value​ ​et la taxe d’acquisition.

Enfin, toutes les Parties s’engagent à déclarer, conjointement ou séparément, sous un délai de 30 jours suivant sa signature, la transaction à l’Administration fiscale puis à procéder au paiement défini par cette dernière.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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