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Crédit immobilier en Israël : baisse des taux mais pas pour longtemps …
Crédit immobilier en Israël : baisse des taux mais pas pour longtemps …

Suite aux levées de limitation en matière de composition des crédits immobiliers en Israël, pas de changements en termes de demande, mais une augmentation des taux !
Une mise en demeure des banques par la BCI – Banque Centrale d’Israël – plus tard, les taux ont baissé.

Une baisse de rentabilité des obligations pourrait bien provoquer une hausse des taux d’emprunt.

À la mi-janvier 2021, la BCI allégeait la composition des prêts pour les israéliens, leur permettant dorénavant de contracter jusqu’à 2/3 de leur emprunt bancaire selon une formule variable dont la période de révision est inférieure à 60 mois.

Cette mesure devait permettre de faire baisser le coût du crédit pour les ménages israéliens, baisse qui ne s’est toutefois pas faite ressentir….La cause ? Les banques en avaient profité pour augmenter leurs taux !

Une mise en demeure de la part de la BCI plus tard, les effets de cette mesure se sont enfin fait ressentir avec une baisse des taux.
Une nouvelle menace pèse toutefois sur ce Marché et pourrait bien provoquer une augmentation des taux : une baisse de rentabilité des obligations.

Cette menace pourrait bien tuer dans l’œuf les espoirs de nombre de ménages de renégocier à la baisse le coût de leur emprunt.

Avant cette réforme, les israéliens ne pouvaient contracter que jusqu’à 33 % de leur emprunt en Prime, formule variable indexée au taux directeur de la BCI et réputée comme étant moins chère ; dans les faits, cette formule représentait en moyenne 28 % de la composition des emprunts.
Depuis la réforme, ils peuvent contracter jusqu’à 66 % selon cette formule.

En théorie, la part de cette dernière aurait dû augmenter dans la composition des concours bancaires octroyés depuis la réforme ; sur le terrain, seuls quelques emprunteurs y ont recours, cette formule étant passée de 28 % à 38 % dans la composition des nouveaux emprunts.

Semble que nombre d’emprunteurs ont estimé que l’augmentation de la partie variable les exposait à des fluctuations possibles de leurs mensualités.

Autre explication : les banques ont augmenté le taux sur cette formule afin de contrebalancer la perte de rentabilité pour ceux prenant une part plus importante en Prime.
Ainsi, ce qui devait permettre de faire baisser l’effort financier de plusieurs centaines de shekels par mois pour les ménages se soldait par quelques shekels d’économie….avec une augmentation du risque lié à la variabilité du taux, provoquant par la même l’Ire du Gouverneur de la BCI qui dans une missive à l’endroit des banques leur recommandait vivement de revoir leurs marges avant de les y contraindre.

Bien que les taux aient actuellement baissé, la BCI ne comptant pas en rester là, à demander aux banques de lui transmettre des données sur l’intégralité des propositions commerciales faites à leurs clients au cours des dernières semaines.
L’analyse de ces dernières prendra quelques semaines et permettra à la BCI d’arbitrer sur la nécessité d’une éventuelle intervention de sa part.

Pour autant, certains indicateurs laissent présager une intervention à venir, notamment celui du volume des crédits décaissés au cours du mois de janvier 2021, à savoir 6.4 milliards de shekels, soit un volume similaire à celui des 12 derniers mois, tandis que la BCI espérait un pic de ce volume en raison des dispositions prises.

Le responsable du département des crédits immobiliers au sein de la banque Leumi a toutefois une lecture différente de cette absence d’augmentation ; de fait, selon lui ce n’est pas tant le taux de l’emprunt qui a un impact sur le volume total des emprunts, que l’offre immobilière insuffisante à répondre à la demande.

Concernant la part du Prime dans la composition des nouveaux emprunts, il observe qu’en dépit du fait que sa part pourrait atteindre les 2/3 de l’emprunt, dans les faits elle n’est généralement que d’environ 1/3.

Selon lui, cette tendance est à imputer au comportement prudent et responsable des israéliens…plus qu’à une augmentation des taux sur ce type de formule.
En effet, “Il devrait sous peu y avoir du changement du côté du marché obligataire ou encore de l’Inflation, ce qui peut pousser à l’utilisation du levier du taux directeur. Or, nous sommes dans une situation qui laisse présager à une remontée du taux directeur, soit du Prime et donc des échéances mensuelles”.

À partir du 28/02/2021, les israéliens ayant contracté un concours bancaire selon l’ancienne composition imposée par la BCI auront le loisir de renégocier leur emprunt selon la nouvelle version.

Le responsable du département des crédits immobiliers au sein de la banque Leumi estime que le volume des crédits renégociés pourrait atteindre les 50 milliards de shekels et qu’en ce sens, la Leumi s’est préparée en embauchant de nouveaux conseillers en crédits immobiliers.

En comparaison, en 2020 les renégociations représentaient un volume global de 6 milliards de shekels….

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