Afin de s’éviter de mauvaises surprises en matière de constructions illégales, l’une des vérifications majeures à effectuer préalablement à l’achat d’un bien immobilier est la conformité de la situation réelle de celui-ci à celle approuvée par la Municipalité dans le cadre de l’obtention du permis de construire.

Bien que les constructions illégales sont majoritairement constatées dans les maisons et villas, elles sont également monnaie courante dans les appartements au sein d’immeubles.
L’existence de constructions illégales peut avoir de lourdes conséquences pour le propriétaire du bien immobilier.

Peut-on acheter un bien immobilier comportant des constructions illégales ? Quels sont les risques ?

Qu’est ce qu’une « construction illégale » ?
La loi israélienne relative à l’aménagement définit la nature d’une construction illégale.
La règle générale prévoit que pour chaque parcelle de terre il convient d’obtenir l’autorisation légale de construire, de vérifier le pourcentage de droits de construction et de s’enquérir du statut du bien, selon son utilisation.
Afin d’entamer des travaux il est nécessaire d’obtenir préalablement un permis de construire dans lequel seront précisées ces informations.

De plus, le permis de construire stipule quelle est la surface constructible, la hauteur du bien immobilier, son statut, etc…

Bien qu’elles ne possèdent pas de définition juridique précise, les constructions illégales correspondent à celles effectuées en l’absence de permis de construire ou qui n’ont pas été mentionnées dans celui-ci. Les cas les plus fréquents de constructions illégales sont les suivants :

Construction d’un bâtiment en l’absence de permis de construire ;Ajout d’une pièce supplémentaire ou transformation d’une terrasse en pièce fermée ;Destination non conforme au permis de construire, telle que l’utilisation d’une cave en zone d’habitation ou d’une zone de résidence à des fins commerciales.

Quels sont les risques qu’encourt l’auteur de constructions illégales ?
L’auteur de constructions illégales s’expose à des sanctions telles qu’un ordre de destruction total ou partiel ou un interdit d’utilisation. De plus, il encourt des sanctions pénales et sera considéré comme étant en faute tout au long de la période au cours de laquelle il profite de ces constructions.

Par ailleurs, la Mairie impose une taxe municipale payée annuellement ou tous les deux mois, appelée la « Arnona ».
Cette dernière se calcule sur la base de la surface habitable.

En ce sens, l’ajout d’une pièce ou l’utilisation d’une zone en tant que surface d’habitation est susceptible d’engendrer une augmentation du montant de cette taxe.
Lorsque cette construction est illégale, son auteur pourra être soumis à un paiement rétroactif de cette taxe.

Néanmoins, l’Amendement 101 à la loi d’aménagements et de construction israélienne a significativement simplifié les procédures d’obtention de permis lorsqu’il s’agit de constructions dites « légères », telles que l’ajout d’une pergola, d’un toit léger ou d’une barrière de stationnement.
Cependant, dans certains cas la loi exigera l’approbation du voisinage ou de l’ingénieur en chef de la commune.

Quelles sont les conséquences pour l’acquéreur d’un bien immobilier ?
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’usage est que lors de la remise des clefs, le vendeur remet à l’acheteur plusieurs documents destinés à permettre son inscription définitive au Cadastre.

L’un de ces documents est le quitus délivré par la Mairie, selon lequel le bien immobilier est en règle et qui atteste que le vendeur a payé l’intégralité des paiements lui incombant. Ce quitus doit obligatoirement être signé par plusieurs départements de la Municipalité, dont le service en charge de la construction et de l’aménagement du territoire municipal.

Dans la plupart des cas, un inspecteur de la Mairie se rendra dans le bien immobilier afin de s’assurer que ce dernier est conforme au permis de construire. Dans le cas contraire, ce quitus ne sera délivré ou sera conditionné par la remise en état du bien immobilier.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il