La loi dite de « Tama 38 » a été votée en 2005 par le Parlement israélien à la suite des conclusions alarmantes de la commission gouvernementale relative à la préparation de l’État d’Israël en cas de tremblement de terre.
Afin d’encourager les copropriétaires à adapter leurs immeubles aux normes antisismiques, cette loi leur octroie gratuitement des droits de construction supplémentaires ainsi que des avantages fiscaux pour le constructeur.
De quelle manière s’applique la loi du « Tama 38 » ?
Quelles sont les différences entre les travaux de type 1 et ceux type 2 ?
Afin qu’une copropriété puisse bénéficier de la loi dite du « Tama 38 », il conviendra de répondre à plusieurs critères :
1. Le permis de construire initial de l’immeuble a été délivré avant le 1er janvier 1980 ;
2. L’immeuble ne répond pas aux normes israéliennes relatives aux séismes (un ingénieur assermenté devra vérifier l’état de l’immeuble et en attester par écrit) ;
3. L’immeuble n’est pas destiné à être détruit par injonction d’un tribunal compétent ayant délivré une décision définitive en ce sens ;
4. L’immeuble comprend au minimum deux étages et une surface totale de plus de 400 mètres carrés.
Hormis l’adaptation de l’immeuble aux normes antisismiques, la Loi permet au constructeur d’ajouter des étages supplémentaires et de réaménager les appartements existants, ainsi que les parties communes ; à noter que c’est la perspective de construire ces étages supplémentaires qui rend le projet financièrement attractif pour lui.
De ce fait, lorsque la surface de la cour et du hall de l’immeuble le permettent, il sera possible de construire des terrasses, des chambres fortes (appelée en hébreu « mamad »), des places de parking, un ascenseur, des caves, etc…
De plus, les parties communes, ainsi que les installations électriques et de plomberie pourront être rénovées ou remplacées.
Afin de mettre en œuvre les travaux de rénovation conformément à la loi du Tama 38, les copropriétaires devront se réunir et nommer des professionnels qui les accompagneront dans cette entreprise. Bien qu’il soit préférable que la décision soit prise à l’unanimité, certains propriétaires peuvent s’y opposer.
Lorsque les opposants sont minoritaires, la majorité a la possibilité d’assigner les propriétaires récalcitrants au Tribunal et d’exiger la réalisation des travaux.
Le Juge en charge du dossier prendra connaissance des arguments de chacune des Parties et sera habilité à trancher quant à la mise en œuvre du projet.
À titre d’exemple, dans un immeuble situé en la ville de HOLON, l’un des copropriétaires s’était catégoriquement opposé à la mise en œuvre de travaux selon la loi dite du Tama 38, craignant les nuisances sonores liées aux travaux.
En raison de cette opposition, la majorité a déposé plainte contre lui au Tribunal et a exigé que soient entrepris les travaux.
Néanmoins, la position du Juge fut bien plus nuancée et ce dernier, après avoir pris connaissance des arguments de chacun, a autorisé la mise en œuvre des travaux à la condition que l’appartement du propriétaire récalcitrant soit convenablement insonorisé.
Les deux types de travaux selon la loi dite du « Tama 38 »
La loi israélienne définit deux catégories de travaux de construction et d’adaptation des immeubles aux normes sismiques :
Type 1 : Fortification de la structure existante et ajout d’étages supplémentaires
Les travaux selon la loi dite de Tama 38 de type 1 sont destinés à renfocer la structure d’un immeuble déjà existant sans le détruire. Dans ce cas, le constructeur conserve la structure de l’immeuble, qu’il renforce et améliore, et ajoute des étages supplémentaires. Généralement, il se charge également de renouveler la plomberie et les installations électriques des parties communes de l’immeuble existant.
Type 2 : Destruction et reconstruction
Les travaux selon la loi dite de Tama 38 de type 2, dit de « destruction-reconstruction », sont destinés à détruire l’immeuble existant puis à construire un immeuble neuf.
Cette option est notamment réservée lorsque des contraintes techniques ne permettent pas la réalisation de travaux selon la loi dite du Tama 38 de type 1 ; le promoteur aura l’obligation d’ajouter une chambre blindée et une place de parking pour chaque appartement.
Au cours de la période de construction du nouvel immeuble, les copropriétaires qui habitaient dans l’immeuble recevront des indemnités de la part du constructeur afin de leur permettre de se reloger ainsi qu’une garantie bancaire d’un montant équivalent à la valeur de leur appartement.
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Maître Yonathan TSADIKA
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