La signature du contrat d’acquisition d’un bien immobilier est définitive et ne peut être annulée, hormis en cas de violation contractuelle grave ou d’un commun accord conclu entre les Parties.

Afin que l’annulation du contrat prenne effet, il conviendra d’obtenir de l’administration fiscale une attestation approuvant cette opération.

Le cas échéant, les Parties pourront réclamer la restitution des montants payés de taxe d’acquisition et de taxe sur la plus-value.La loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières exige des Parties de déposer une déclaration au cours des trente jours suivants la signature du contrat. Conformément à cette déclaration, l’acheteur et la partie venderesse devront respectivement s’acquitter du paiement de la taxe d’acquisition (au cours des soixante jours suivants la signature du contrat) et de la taxe sur la plus-value.

En revanche, si la transaction est annulée ultérieurement au paiement de ces taxes, la loi israélienne exige de l’administration fiscale de restituer les sommes versées.

L’Article 102 de la loi relative à la fiscalité des transactions immobilières mentionne trois conditions afin d’obtenir une restitution du montant de la taxe payée :
1.     La transaction a été annulée
La Jurisprudence a opté pour la position du Professeur Aharon NIMDAR, selon laquelle l’authenticité d’une annulation de contrat ne devra pas être vérifiée en date de la demande d’annulation mais au cours de la période qui a précédé.

Il conviendra notamment de s’enquérir de l’existence de circonstances nouvelles, qui étaient inconnues des Parties au jour de la signature du contrat d’acquisition, et dont la conséquence est leur volonté d’annuler rétroactivement la transaction.

2.     La transaction constituait le transfert de droits immobiliers entre des Parties
Pour la majorité des transactions immobilières cette condition est remplie étant donné que les termes du contrat sont destinés à régir le transfert de droits immobiliers de la Partie venderesse à l’acheteur.
Cependant, dans certains cas particuliers, cette définition s’avère être plus complexe, par exemple lorsque les droits immobiliers correspondent à des actions détenues par une société.

3.     Les impôts ont été payés dans le cadre de ladite transaction
La jurisprudence interprète ce critère au sens large et en incluant tout paiement de taxe, y compris un paiement partiel.

Le rôle majeur de l’administration fiscale

Afin d’appliquer l’Article 102, l’Administration Fiscale devra s’assurer que la transaction a bien été annulée. Dans la pratique, il conviendra de s’adresser à cette dernière par écrit et de joindre à la demande les formulaires prévus à cet effet.

Les fonctionnaires de ladite administration devront être convaincus qu’il s’agit bien de l’annulation d’une transaction, à différencier avec une seconde transaction du même bien immobilier qui, le cas échéant, sera de nouveau assujettie au paiement des taxes.

Afin de s’assurer que l’annulation est bien réelle, le tribunal devra obtenir des preuves convaincantes attestant de l’annulation de la transaction, telles que le fait que l’acheteur n’ait pas été inscrit au Cadastre, n’a pas reçu les clefs du bien immobilier, etc…

D’autres vérifications ont été établies par la jurisprudence, afin de confirmer que l’annulation du contrat d’acquisition n’est pas fictive et destinée à obtenir une restitution des sommes payées sans constituer une véritable annulation de contrat. Parmi ces vérifications, le tribunal ou l’Administration Fiscale devront répondre aux questions suivantes :
a)     Quel est le délai qui s’est écoulé entre la signature du contrat d’acquisition et la demande d’annulation déposée à l’Administration Fiscale ?
b)    Y a-t-il un lien de parenté entre les Parties ?
c)     Quelle est la raison de l’annulation du contrat ?
d)    Est-ce que l’annulation du contrat est effectuée d’un commun accord entre les Parties ?

L’Administration Fiscale vérifie chaque annulation de contrat avec minutie. Lorsque l’annulation de la transaction est réelle et effectuée d’un commun accord entre les Parties ou conformément à la décision d’une instance juridique compétente, les sommes versées seront restituées.

En revanche, lorsque l’annulation d’un contrat est effectuée unilatéralement par l’une des Parties (par exemple en cas de violation contractuelle grave par la Partie adverse), ou que l’Administration n’est pas convaincue, le processus sera complexe et il n’est pas certain que les sommes versées soient remboursées.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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