Bien que l’usage répandu est qu’une transaction s’effectue entre individus majeurs, la loi israélienne n’interdit pas qu’elle soit effectuée par un enfant mineur.

L’acquisition d’un bien immobilier est une opération juridique et financière majeure qu’il convient de réaliser avec précaution et selon des étapes précises.

Bien que l’usage répandu est qu’une transaction s’effectue entre individus majeurs, la loi israélienne n’interdit pas qu’elle soit effectuée par un enfant mineur.

Néanmoins, afin de protéger les intérêts de ce dernier, des dispositions particulières sont prévues et devront obligatoirement être appliquées lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier n’a pas encore atteint sa majorité.

Un enfant mineur peut-il acheter ou vendre un bien immobilier en Israël ?
Le cas échéant, quelles sont les dispositions particulières prévues par la loi ?

La règle générale qui prévaut est qu’une transaction immobilière s’effectue entre des Parties ayant atteint leur majorité.

Cependant, il n’existe aucune interdiction à ce qu’un enfant mineur soit acheteur ou vendeur. Les raisons d’un tel choix sont variées : volonté des parents d’assurer les droits de propriété futurs de leurs descendants, montage fiscal judicieux ou règlement d’un conflit familial ou juridique, notamment en cas de divorce.

Quelle fiscalité s’applique à une transaction effectuée par un enfant mineur ?
Au regard de l’administration Fiscale, en l’absence de contrat de séparation de biens, les conjoints et leurs enfants mineurs constituent un unique foyer fiscal.

De ce fait, une transaction immobilière effectuée par un mineur sera soumise au paiement de la taxe d’acquisition et de la taxe sur la plus-value, à l’instar d’une transaction classique. Le cas échéant, si le bien immobilier de l’enfant mineur est l’unique bien du foyer fiscal, ce dernier sera considéré comme étant propriétaire d’un bien immobilier.

Par conséquent, si les parents décident par la suite d’acheter un bien immobilier à leur nom, ils ne pourront pas prétendre aux barèmes de taxes réservés aux résidents israéliens primo-accédant car cette transaction sera considérée comme étant un deuxième achat.

Lorsque la transaction est une donation entre proches, l’imposition sera identique à celle appliquée pour des personnes majeures, à savoir : une exonération de taxe sur la plus-value pour le propriétaire qui transfère ses droits et une taxe d’acquisition réduite à un tiers pour le receveur.

Lorsque le transfert des droits de propriété à un enfant mineur est effectué dans le cadre d’une procédure de divorce, l’opération n’est généralement pas considérée comme une « transmission » (à la différence d’une transaction classique) et n’est pas soumise au paiement de taxes.

Quelles sont les différences juridiques avec une transaction classique ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière, les parents ne sont pas légalement habilités à prendre des décisions au nom de leurs enfants. Par conséquent, toute transaction immobilière effectuée par un enfant mineur devra être approuvée par le tribunal.

Dans les faits, l’usage est de signer le contrat de vente comportant une clause suspensive relative à l’approbation du tribunal.

Tant que le tribunal n’a pas approuvé la transaction, les Parties ne seront pas autorisées à procéder aux démarches fiscales et juridiques, telles que l’inscription d’une note cadastrale en faveur des acheteurs. Cette démarche devra être obligatoirement effectuée lors de l’achat par un enfant mineur puis lors de la revente s’il n’a toujours pas atteint sa majorité.

Le rôle du tribunal est de s’assurer que la transaction immobilière ne porte pas atteinte aux intérêts de l’enfant mineur concerné.

Dans certains cas, le juge pourra conditionner la vente par l’achat immédiat d’un autre bien immobilier d’une valeur similaire ou que les fonds de la vente soient détenus sur un compte séquestre jusqu’à ce que l’enfant atteigne sa majorité.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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