Lors de l’acquisition d’un bien immobilier de seconde main (transaction de particulier-à-particulier), plusieurs clauses importantes doivent impérativement être mentionnées dans le contrat d’acquisition signé entre les Parties.

Ces clauses sont minutieusement négociées préalablement à la signature du contrat d’acquisition.

Le contrat d’acquisition est l’acte juridique essentiel qui régit les droits et les obligations entre les Parties dans le cadre d’une transaction immobilière.

Quelles sont les clauses essentielles qui doivent figurer dans le contrat d’acquisition d’un bien immobilier de seconde main ?

Plusieurs clauses essentielles doivent impérativement être rédigées afin de préserver les intérêts respectifs des Parties.

1.     Le Préambule
Le Préambule du contrat comprend les noms et prénoms de chacune des Parties, leur numéro d’identité ainsi que leur adresse. L’adresse qui figure en préambule du contrat servira pour les échanges de courriers entre les Parties. De plus, il est fréquent d’ajouter leurs numéros de téléphone et adresses électroniques.

2.     La définition de la transaction
La définition de la transaction est généralement l’une des premières clauses du contrat d’acquisition. Cette clause détermine en quelques phrases l’essentiel de la transaction, à savoir le transfert des droits de propriété du vendeur à l’acheteur, conformément aux termes du contrat.

3.     Les déclarations des Parties
Le vendeur devra notamment s’engager à lever toute hypothèque ou droits inscrits en faveur d’un tiers le concernant et à ne pas vendre le bien immobilier à un tiers ultérieurement à la signature du contrat. De plus, le vendeur devra déclarer que le bien immobilier ne comporte pas de vices cachés, qu’il n’y a aucune objection à le vendre, qu’il n’y a pas de procédure judiciaire en cours contre lui ou relatif au bien immobilier et qu’il n’a pas procédé à des constructions illégales. Hormis cet engagement contractuel, il sera recommandé à l’acheteur de solliciter un expert afin de comparer la situation réelle à celle mentionnée dans les plans approuvés par la mairie.

L’acheteur devra notamment confirmer qu’il a procédé à toutes les vérifications juridiques préalablement à la signature du contrat d’acquisition et qu’il dispose des moyens financiers nécessaires au respect ses engagements. La signature du contrat d’acquisition étant définitive en Israël, aucune des parties ne pourra se rétracter par la suite.

4.     La situation physique du bien immobilier
Dans la majorité des contrats d’acquisition, le bien immobilier est vendu « AS-IS », c’est-à-dire conformément à son état physique au jour de la signature du contrat. Cette clause ne signifie pas que le bien immobilier devra être transmis à l’acheteur après rénovation. En revanche, à compter de la date de signature du contrat et jusqu’à la remise des clefs, le vendeur ne sera pas autorisé à procéder à des modifications ou à des travaux dans le bien immobilier.

5.     La situation juridique du bien immobilier
Il sera nécessaire de s’assurer et de mentionner explicitement que les vendeurs sont inscrits au Cadastre et qu’il n’y a pas de saisie ou de notifications inscrites en faveur d’ayants-droit. Dans le cas contraire, il conviendra d’anticiper la manière dont l’acheteur pourra à l’avenir être inscrit en tant que propriétaire.

De plus, au jour de la remise des clefs, le bien immobilier ne devra comporter aucune hypothèque ou droit en faveur d’un tiers qui soit lié à la Partie venderesse. L’échéancier des paiements devra prendre en considération cette donnée et prévoir des mécanismes afin que les fonds payés par l’acheteur permettent la levée des hypothèques ou des droits de tiers inscrits au Cadastre.

6.     Le montant de la transaction
Le montant précis et définitif de la transaction devra être explicitement mentionné dans le contrat. Dans la majorité des cas, le paiement est échelonné selon un échéancier progressif et comporte au minimum :

• Un paiement à effectuer au jour de la signature du contrat : ce paiement s’effectue généralement par le biais d’un chèque de banque qui sera détenu en séquestre chez l’avocat du vendeur jusqu’à l’inscription d’une note cadastrale en faveur de l’acheteur ;
• Un paiement destiné au remboursement du crédit de la Partie venderesse. Il s’agit généralement de l’un des paiements intermédiaires ;
• Un paiement à effectuer lors de la remise des clefs.

Ce dernier paiement s’effectue généralement par le biais d’un chèque de banque qui sera transmis au vendeur simultanément à la réception des clefs du bien immobilier. Cependant, lorsqu’au jour de la remise des clefs le vendeur n’a pas obtenu le quitus de la mairie et de l’administration fiscale selon lequel il n’a plus aucune dette auprès de ces organismes, une somme restera en séquestre chez son avocat.

7.     La répartition des frais annexes et taxes
Il est généralement convenu que chacune des Parties procède au règlement des taxes lui incombant, à savoir : la taxe d’acquisition pour l’acheteur et la taxe sur la plus-value pour le vendeur.

Lorsque le vendeur estime pouvoir bénéficier d’une exonération totale de taxe sur la plus-value, il sera recommandé de le mentionner explicitement dans le contrat tout en précisant l’article de loi sur lequel se fonde cette affirmation.

Par ailleurs, toutes les dépenses inhérentes à l’utilisation de l’appartement (taxe municipale, consommation d’Eau, d’Électricité et de Gaz, charges de copropriété, etc…) seront à la charge du vendeur jusqu’à la date de remise des clefs. Ultérieurement à cette date, elles seront exclusivement à la charge de l’acheteur. Enfin, chacune des Parties procèdera au règlement des honoraires de son avocat.

8.     Les recours en cas de violation contractuelle
Dans la plupart des contrats il est convenu qu’une somme soit réglée en cas de violation contractuelle grave par l’une des Parties. L’usage est que cette indemnité soit équivalente à 10 % du montant de la transaction. Néanmoins, il conviendra de fixer les mécanismes juridiques permettant d’exiger le paiement de ce montant par la Partie lésée.

De plus, les Parties conviendront d’une indemnité journalière à régler en cas de retard de paiement par l’acheteur ou de retard de remise des clefs par le vendeur.

9.     L’inscription des droits de propriété de l’acheteur
Ultérieurement à  la remise des clefs, l’avocat de l’acheteur récupèrera les éléments juridiques de la part de l’avocat du vendeur afin d’inscrire son client en tant que propriétaire au Cadastre.

Enfin, certaines clauses particulières pourront être fixées entre les Parties, conformément à leurs besoins et leurs contraintes respectives.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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