Lorsque l’appartement est vendu en état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur a sélectionné le lot de son choix « sur plan » et au moment de la signature du contrat d’acquisition, la construction de l’immeuble n’a généralement pas encore débuté.

De quelle manière est fixée la date de remise des clefs ?
L’une des clauses essentielles du contrat d’acquisition est l’engagement du promoteur quant à la date de remise des clefs.

Jusqu’à cette date le promoteur s’engage à construire l’immeuble et l’appartement et à obtenir toutes les autorisations nécessaires et notamment le certificat de conformité délivré par la municipalité.

La date de remise des clefs peut être fixée dans le contrat de manière explicite ou calculée selon un nombre de mois prédéfini, à compter de la date de signature du contrat ou de la date d’obtention du permis de construire.

Quelle est la définition d’un appartement « habitable » ?
Au jour de la remise des clefs, l’appartement devra être habitable.

La loi israélienne relative à l’aménagement et à la construction exige que tout bien immobilier ait obtenu les autorisations des administrations compétentes et soit relié au système de canalisation et système électrique. Néanmoins, l’obtention de ces autorisations et du certificat de conformité ne signifie pas forcément que l’appartement est habitable et il conviendra de procéder à une vérification minutieuse de l’état du bien.

Dans la plupart des contrats d’acquisition il est prévu que dans le cas où l’appartement est habitable, l’acheteur aura l’obligation d’accepter de recevoir les clefs de celui-ci.

Que faire en cas de dysfonctionnements ou vices de construction ?
Bien que l’acheteur ait l’obligation de prendre possession de son appartement sous réserve que ce dernier soit apte à être habitable, cela ne constitue pas pour autant une renonciation de sa part à ses droits et ses exigences vis-à-vis du constructeur .

Ce dernier devra réparer les dysfonctionnements constatés et terminer les finitions qui n’ont pas encore été effectuées.

À l’instar du principe de la garantie décennale du constructeur existant dans plusieurs pays occidentaux, la loi israélienne prévoit une responsabilité du promoteur ultérieurement à la date de remise des clefs.

Cette période de responsabilité se divise en deux :

• La période de vérification, qui débute à compter du jour de la remise des clefs à l’acquéreur. Sa durée varie entre un et sept ans selon le type de réparation à effectuer. Au cours de cette période, il incombera au promoteur de se charger des réparations, à moins qu’il ne parvienne à prouver que les défauts occasionnés aient été causés par l’acheteur. Ces délais sont fixés par la loi et ne peuvent être modifiés.

• La période de garantie : ultérieurement à la période de vérification débute la période de garantie dont la durée est de trois ans. Au cours de cette période, la responsabilité du promoteur sera limitée aux défauts provenant d’une malfaçon directement liée à la construction ou aux matériaux.

Que faire en cas de retard ?
Les aléas de la construction sont nombreux et il est fréquent que la remise des clefs effective ait lieu ultérieurement à la date fixée dans le contrat. Afin de garantir les intérêts de l’acquéreur, la loi israélienne prévoit que des indemnités lui seront payées par le promoteur à la fin de chaque mois de retard. Ces dispositions sont destinées à octroyer à l’acquéreur lésé une aide financière suffisante afin de lui permettre de faire face aux frais et dépenses liés au retard de livraison. Néanmoins, la plupart des contrats comportent une clause selon laquelle dans le cas où ont lieu des événements indépendants de la volonté du promoteur qui seraient à l’origine d’un retard de livraison ce dernier ne sera pas comptabilisé dans la période pour laquelle des indemnités doivent être versées.

Ce type de clause est permis par la Loi sous réserve qu’il s’agisse bien d’un cas de force majeur dont le promoteur n’est pas responsable.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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